데이터 분석

한 단계에 10년 넘게 머문 서울 정비구역들: 데이터로 본 공통점

글·계산: 얼마면 재개발 운영자

지금 단계에 들어선 날짜가 확인되는 서울 진행 중 정비구역 417곳 가운데 20곳(4.8%)이 같은 단계에 10년 넘게 머물러 있어요. 이 20곳 중 9곳이 도시정비형 재개발이에요. 5년 안에 다음 단계로 넘어간 구역 421곳에서는 이 유형이 8.1%였으니, 정체 구역에서 비중이 5.6배 커요. 가로주택·소규모재건축은 한 곳도 없었어요.

데이터 기준 2026.09.26이에요. 서울 정비사업 공개 인가 기록을 이 사이트가 직접 세어 정리한 분석이고, 투자 권유가 아니에요.

세는 방법

계산기에서 숫자가 나오는 진행 중 구역은 806곳이에요. 이 중 지금 단계가 정비구역 지정부터 관리처분인가 사이인 곳이 654곳이고, 여기서 두 부류를 뺐어요.

• 지금 단계의 인가·승인 날짜가 기록에 없는 225곳
• 단계 표시는 앞인데 그다음 단계 날짜가 이미 찍혀 있어 기록이 서로 맞지 않는 12곳

남은 417곳에 대해 2026년 9월 26일에서 지금 단계 날짜를 뺀 기간을 셌어요. 추진위 단계인데 추진위 승인일 없이 구역지정일만 있으면 구역지정일부터 셌어요. 사이트의 준공 확률 계산과 같은 규칙이에요.

기준을 10년으로 잡은 이유도 데이터에 있어요. 서울 기록으로 구한 단계별 소요 기간의 가운데 값은 짧게는 1.8년(구역지정에서 조합설립), 길게는 4.1년(조합설립에서 사업시행인가)이에요. 10년은 가장 긴 구간의 가운데 값보다도 2.4배 길어서, 보통의 지연과는 구분되는 기간이에요.

비교 집단은 완료된 사업까지 포함한 전체 기록에서 뽑았어요. 구역지정이나 추진위에서 조합설립까지, 조합설립에서 사업시행인가까지, 사업시행인가에서 관리처분인가까지 중 한 구간이라도 5년 안에 넘은 구역이에요. 정체 20곳을 빼면 421곳이고, 넘은 구간으로 세면 961건이에요(아래 단계별 표에는 네 단계로 나뉘지 않는 13건을 빼고 948건만 넣었어요).

머문 기간 분포

절반이 넘는 221곳은 지금 단계에 들어선 지 2년이 안 됐어요. 5년을 넘긴 곳은 70곳이고, 그중 20곳이 10년을 넘겼어요. 이 20곳 가운데 12곳은 15년도 넘었어요.

20곳이 머문 기간의 가운데 값은 16.5년이고, 가장 긴 곳은 24.0년이에요. 지금 단계에 들어선 해를 보면 11곳이 2010년 이전이고, 그중 9곳이 2006년부터 2010년 사이에 몰려 있어요.

멈춘 단계

20곳을 단계별로 나누면 조합설립인가 9곳, 추진위원회 승인 7곳, 정비구역 지정 2곳, 사업시행인가 2곳이에요. 관리처분인가 단계에서 10년을 넘긴 곳은 없었어요.

추진위원회는 조합을 만들기 위해 주민 동의를 모으는 임시 조직이고, 조합설립인가를 받아야 사업 주체가 생겨요. 사업시행인가는 건물 배치와 세대 수가 확정되는 단계예요. 그래서 같은 10년이라도 어느 단계에서 멈췄는지에 따라 막힌 지점의 성격이 달라요.

곳 수는 조합설립 단계가 가장 많지만, 그 단계에 있는 구역 자체가 233곳으로 많아서예요. 단계별 비율로 보면 순서가 달라져요.

• 정비구역 지정: 13곳 중 2곳(15.4%)
• 추진위원회 승인: 83곳 중 7곳(8.4%)
• 조합설립인가: 233곳 중 9곳(3.9%)
• 사업시행인가: 51곳 중 2곳(3.9%)
• 관리처분인가: 37곳 중 0곳

조합이 생기기 전 두 단계를 묶으면 96곳 중 9곳(9.4%)이 10년을 넘었어요. 조합설립 이후 세 단계는 321곳 중 11곳(3.4%)이에요. 조합이 서기 전에 멈춘 채 오래 남는 비율이 세 배 가까이 높아요.

사업 유형과 지역

도시정비형 재개발은 예전 이름이 도시환경정비사업이에요. 주로 도심 상업지역이나 준공업지역에서 상가·업무시설·공장이 섞인 땅을 다시 짓는 사업이라, 주택 위주인 일반 재개발과 땅의 성격이 달라요.

유형별로 정체 비율을 따로 구하면 차이가 더 분명해요. 도시정비형 재개발은 날짜가 있는 45곳 중 9곳(20.0%)이 10년을 넘겼어요. 재건축은 119곳 중 6곳(5.0%), 재개발은 111곳 중 5곳(4.5%)이에요.

가로주택 120곳과 소규모재건축 18곳에서는 한 곳도 없었어요. 다섯 유형을 합치면 413곳이고, 나머지 4곳은 이 다섯 유형에 들지 않는 곳이에요. 다만 이건 구조적인 이유가 커요. 소규모 유형 138곳 중 가장 오래 머문 곳도 8.5년이라, 아직 10년을 채울 수 있는 구역이 없어요.

구별로는 영등포구가 6곳으로 가장 많고, 서대문구와 용산구가 3곳씩, 강남구와 성북구가 2곳씩이에요. 노원·서초·성동·중랑구는 1곳씩이에요. 영등포구는 정체 20곳 중 30%를 차지하지만, 5년 안에 넘은 421곳에서는 33곳(7.8%)이에요.

영등포구 6곳 중 5곳은 도시정비형이에요. 문래동1·2가, 문래동2·3가, 양평제10구역, 양평제14구역, 영등포유통상가 시장정비사업이 여기에 들어가요. 그래서 지역 쏠림은 상당 부분 유형 쏠림과 겹쳐요.

용도지역 기록이 있는 정체 18곳 중 9곳은 상업지역이나 준공업지역이 포함돼 있어요. 5년 안에 넘은 집단에서는 408곳 중 41곳(10.0%)이에요.

규모와 시공자

토지등소유자 수가 기록된 정체 18곳의 가운데 값은 270.5명이에요. 소유자 수가 기록된 비교 쪽 413곳은 431명이에요. 300명 미만인 곳은 정체 쪽이 18곳 중 10곳, 비교 쪽이 413곳 중 147곳(35.6%)이에요.

면적은 거의 같아요. 정체 19곳의 가운데 값은 35,010㎡, 면적이 기록된 비교 쪽 417곳(421곳 중)은 36,220㎡예요. 땅 크기는 비슷한데 소유자 수가 적다는 뜻이에요.

시공자는 정체 20곳 중 10곳이 정했어요. 조합설립 단계로 좁히면 9곳 중 8곳이에요. 같은 단계에서 5년 안에 사업시행인가로 넘어간 248건 중 넘기 전에 시공자가 있던 경우는 127건(51.2%)이었어요.

정체 구역 4곳은 시공자 선정일이 조합설립인가일보다 앞서요. 2001년 한 곳과 2006년 세 곳이에요.

사업시행인가 단계 정체 2곳은 성격이 갈려요. 북아현3재정비촉진구역은 2011년 9월 사업시행인가를 받고 15.0년째이고, 토지등소유자가 2,536명으로 20곳 중 가장 많아요. 상봉7재정비촉진구역은 2015년 11월 인가 뒤 10.9년째이고, 시공자 선정 기록은 2024년 11월이에요.

데이터가 보여 주는 것과 해석

데이터로 확인되는 사실은 세 가지예요. 오래 멈춘 구역은 조합 전 단계, 도시정비형, 상업·준공업 용도지역에 몰려 있어요. 땅 크기는 비슷한데 소유자 수가 적어요. 조합설립 단계에서 멈춘 곳은 대부분 시공자가 있어요.

이름으로 본 세 곳

아래는 이 자료에 적힌 날짜를 그대로 옮긴 사실이에요. 최근 변동은 구청 고시로 확인해야 해요.

• 압구정한양7차 재건축(강남구): 조합설립인가가 2002년 9월이고, 지금도 조합설립 단계로 기록돼 있어요. 기준일까지 24.0년이에요. 토지등소유자는 239명, 시공자 선정 기록은 2001년 11월이에요.
• 장위14구역 재개발(성북구): 2008년 4월 정비구역으로 지정됐고, 2010년 5월 조합설립인가를 받았어요. 그 뒤 16.3년째 같은 단계예요. 토지등소유자는 1,427명으로 정체 20곳 중 큰 편이에요.
• 문래동1·2가와 문래동2·3가(영등포구): 두 곳 모두 2013년 7월 도시정비형 정비구역으로 지정됐고, 13.2년째 구역지정 단계예요. 면적은 각각 96,329㎡와 89,056㎡예요.

정체 통계를 읽을 때

• 날짜가 없는 225곳은 빠져 있어요. 이 중에도 오래 멈춘 곳이 있을 수 있어서, 실제 정체 구역은 20곳보다 많을 수 있어요.
• 해제·취소된 구역은 자료에 없어요. 그래서 20곳은 해제되지도 다음 단계로 가지도 않고 남아 있는 곳이에요.
• 경과 기간은 인가·승인일만 기준으로 셌어요. 그사이의 변경인가, 소송, 정비계획 변경은 반영되지 않아요.
• 정체 집단이 20곳뿐이라 한두 곳만 바뀌어도 비율이 크게 움직여요.
• 비교 집단은 과거에 넘은 기록이라, 정체 구역과 시기가 다를 수 있어요.
• 소유자 수와 면적은 기록이 있는 곳만 계산했어요. 정비구역 지정 단계 정체 2곳은 소유자 수가 0으로 적혀 있어 뺐어요.

오래 멈춘 구역 직접 찾아보기

계산기에서 구역을 고르면 지금 단계와 경과 기간, 같은 단계 구역들의 실제 소요 기간이 함께 나와요. 단계별 소요 기간 전체 표는 단계별 기간에, 계산 방식은 계산 방법에 정리돼 있어요.

데이터 기준 2026.09.26 · 공개 인가 기록 기반 분석이며 투자 권유가 아니에요.

자료 출처

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 구역 단계·인가일·사업개요 원문
• 서울 부동산정보광장 실거래가 — 매수가·신축 시세 원문
• 도시 및 주거환경정비법 원문
• 계수·가정 전체와 곳 수 기준: 출처·계산 방법 · 곳 수가 페이지마다 다른 이유
• 도시정비법 제20조(정비구역등의 해제) 원문

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데이터 기준 2026.09.26 · 서울시 정비사업 정보몽땅 등 공개 자료와 이 사이트 계산 엔진의 기본 가정으로 낸 추정이에요. 투자 권유가 아니에요.