데이터 분석

토지거래허가 이후, 서울에서 전세 끼고 살 수 있는 정비구역은 얼마나 남았나

글·계산: 얼마면 재개발 운영자

이주·철거 전 단계에 있는 서울 정비구역 893곳 중 전세를 끼고 사는 길이 규정상 막히지 않은 곳은 236곳(26.4%)이에요. 403곳(45.1%)은 토지거래허가 때문에, 212곳은 입주권이 나오지 않는 시점이라 막혀 있어요. 막히지 않은 236곳 가운데 매수가를 추정할 수 있는 곳만 따로 세면 212곳이에요(입주권 없음 212곳과는 다른 묶음인데 숫자만 우연히 같아요). 이 매수가 있는 212곳에서 지금 필요한 돈이 1억 이하인 곳은 23곳, 2억 이하는 134곳, 3억 이하는 169곳이에요.

데이터 기준 2026.09.26이에요. 규정은 2026년 10월까지 나온 발표로 확인했어요. 이 글은 구역 수를 세어 정리한 분석이고, 투자 권유가 아니에요.

'전세 끼고 산다'는 것

세입자가 사는 집을 사면서 그 세입자의 전세보증금을 넘겨받는 방식이에요. 산 사람이 지금 내는 돈은 매수가에서 전세보증금을 빼고 취득세를 더한 금액이에요. 이 사이트는 이 금액을 '지금 필요한 돈'으로 계산해요.

재개발에서는 이주 때 문제가 생겨요. 세입자가 나가면 전세보증금을 돌려줘야 하고, 이주비 대출로 일부를 메워요. 이주비 대출이 보증금보다 적으면 그 차이는 이주 시점에 현금으로 마련해야 해요. 지금 내는 돈이 줄어드는 대신 나중에 낼 돈이 늘어나는 구조라, 입주까지 들어가는 총액은 현금으로 산 경우와 비슷해요. 두 값이 모두 계산되는 189곳에서 전세를 낀 경우 총액의 가운데 값은 10.9억, 현금으로 산 경우는 10.6억이었어요.

토지거래허가구역에서 실거주 2년이 붙는 이유

토지거래허가구역에서는 집을 사기 전에 구청장 허가를 받아야 해요. 주거용 부동산은 직접 살 목적이어야 허가가 나고, 취득한 뒤 2년은 실제로 살아야 해요. 세입자를 그대로 두는 매수는 이 목적과 맞지 않아서, 허가구역 안에서는 전세 낀 매수가 원칙적으로 막혀요.

2026년 10월 기준으로 확인한 규정은 다음과 같아요.

• 10·15 대책: 헤럴드경제(2025.10.15) 보도에 따르면 서울 25개 구 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶었고, 효력은 10월 16일부터예요. 같은 지역의 아파트와 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대는 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이에요. 취득일부터 2년 실거주 의무가 붙어요.
• 신속통합기획 재개발 후보지: 헤럴드경제(2026.5.6)는 서울시가 신속통합기획 재개발 후보지 18곳을 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 새로 지정했다고 보도했어요. 같은 회의에서 모아타운 10곳은 사업구역 안 도로 지목 땅만 지정됐어요.
• 후보지 발표와 동시 지정: 헤럴드경제(2026.7.30)에 따르면 서울시 도시계획위원회가 7월 29일 신속통합기획·모아타운 후보지를 발표할 때 토지거래허가구역도 함께 지정하기로 했어요. 신속통합기획은 사업구역 전체가 대상이고, 기존 47곳은 재지정, 12곳은 경계를 사업구역에 맞췄어요. 뉴시스(2026.7.30)도 같은 날 고른 구의동·신길동·갈현동 후보지에 토지거래허가를 함께 건다고 보도했어요.
• 실거주 유예: 뉴시스와 MTN(2026.9.17) 보도에 따르면 2026년 5월 12일부터 무주택자가 세입자 있는 허가구역 주택을 사면 기존 임대차가 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있어요. 10월 1일부터는 계약갱신 1회(최대 2년)까지 유예가 늘어나고, 신청 기한은 2027년 12월 31일이에요. 입주한 뒤 2년 실거주 의무는 그대로예요.

두 규정은 범위가 달라요. 10·15 대책은 아파트와 아파트가 섞인 연립·다세대만 묶어서, 아파트가 없는 빌라·단독주택 위주 재개발 구역은 대상이 아니에요. 신속통합기획 후보지는 사업구역 전체를 지정하기 때문에 같은 빌라라도 후보지 안에 있으면 허가를 받아야 해요. 그래서 재개발에서는 신속통합기획 후보지인지가 전세 낀 매수의 갈림길이 돼요.

계산기는 아파트 단지(같은 단지 연립·다세대 포함)와 신속통합기획 재개발 후보지·선정지를 '전세 낀 매수 불가'로 분류해요. 실거주 유예는 입주 시점을 늦출 뿐 직접 거주 의무를 없애지 않아서, 이 분류에 넣지 않았어요.

893곳이 막히는 지점

전체 기록 1,329곳 중 준공·해산된 사업과 모아타운 관리지역 등 계산 대상이 아닌 384곳, 이미 이주·철거가 시작된 52곳을 뺐어요. 남은 893곳을 다섯 갈래로 나눴어요.

• 아파트 단지 토지거래허가: 232곳
• 신속통합기획 후보지 토지거래허가: 171곳
• 입주권 없음: 212곳
• 입주권 판정 보류: 42곳
• 막히지 않음: 236곳

입주권 없음은 토지거래허가와 다른 규정이에요. 투기과열지구에서는 재건축·소규모 사업은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분인가 뒤에 산 사람이 조합원이 될 수 없어요. 이 212곳 중 144곳이 가로주택, 33곳이 재건축, 18곳이 소규모재건축이에요.

판정 보류 42곳 중 39곳은 공식 목록에 조합설립 단계로 올라 있지만 인가일 기록이 없는 곳이에요. 나머지 3곳은 사업시행인가 신청과 인가 시점이 2018년 1월 24일 전후로 갈려 법률 검토가 필요한 곳이에요.

신속통합기획 때문에 막힌 171곳은 대부분 초기 단계예요. 정비계획 수립 54곳, 조합설립 36곳, 추진위 35곳, 후보지 28곳, 정비구역 지정 17곳, 사업시행인가 1곳이에요.

유형별로 보면

재건축은 269곳 중 214곳(79.6%)이 아파트 토지거래허가에 걸려요. 막히지 않은 20곳은 매수가가 추정되지 않아 지금 필요한 돈이 계산되지 않았어요.

재개발은 267곳 중 169곳(63.3%)이 신속통합기획 후보지라 막혀요. 가로주택은 188곳 중 144곳(76.6%)이 이미 조합설립인가를 받아 새로 사면 입주권이 없어요.

도시정비형 재개발은 아파트 단지가 아니고 신속통합기획 후보지도 2곳뿐이라, 두 규정 모두에서 비켜나 있어요. 다만 이 유형은 지금 단계 날짜가 있는 45곳 중 9곳이 10년 넘게 같은 단계에 머물러 있어, 다른 유형보다 정체 비율이 높아요.

도시정비형 재개발은 131곳 중 127곳이 막히지 않았어요. 그래서 막히지 않은 236곳 중 209곳(88.6%)이 재개발과 도시정비형 재개발이에요.

구별로 보면

강남구(36곳)와 광진구(26곳)는 막히지 않은 곳이 한 곳도 없어요. 서초구는 32곳 중 1곳, 도봉구는 22곳 중 1곳, 송파구는 37곳 중 5곳이에요.

막히지 않은 비율로는 동대문구가 27곳 중 17곳(63.0%)으로 가장 높고, 영등포구가 50.5%로 뒤를 이어요.

영등포구는 99곳 중 50곳이 막히지 않아 곳 수로는 가장 많아요. 지금 필요한 돈이 계산된 영등포구 50곳 중 42곳은 도시정비형이에요. 그다음은 동대문구와 용산구 17곳, 은평구 16곳, 마포구와 성북구 14곳 순이에요. 상위 세 구가 212곳 중 84곳(39.6%)을 차지해요.

지금 필요한 돈의 분포

212곳의 가운데 값은 1.69억이에요. 가운데 절반은 1.35억에서 2.54억 사이에 있어요. 1억 초과 2억 이하 구간에 111곳(52.4%)이 몰려 있어요.

• 1억 이하: 23곳
• 2억 이하: 134곳(63.2%)
• 3억 이하: 169곳(79.7%)
• 5억 이하: 201곳
• 5억 초과: 11곳

1억 이하 23곳은 도시정비형 11곳, 재개발 10곳이고 구로구와 양천구가 4곳씩, 강북구가 3곳이에요.

212곳을 단계로 나누면 조합설립 60곳, 추진위 53곳, 정비계획 수립 38곳, 사업시행인가 31곳, 정비구역 지정 30곳이에요. 관리처분인가 단계는 매수가가 추정된 곳이 없었어요.

212곳 중 지금 단계 날짜가 있는 곳은 86곳이에요. 이 중 21곳은 같은 단계에 5년 넘게, 12곳은 10년 넘게 머물러 있어요.

이 분류가 놓치는 것

• 신속통합기획 재개발 171곳은 모두 막힌 것으로 셌어요. 실제 지정 범위와 시작일은 구역마다 고시가 달라서 구청 확인이 필요해요.
• 막히지 않은 236곳도 공공재개발 등 개별 지정, 모아타운 도로 지목 지정이 겹칠 수 있어요. 이 분류는 구역 단위 두 규칙만 반영했어요.
• 아파트 토지거래허가는 발표상 2026년 12월 31일까지예요. 연장이나 해제가 나오면 숫자가 크게 바뀌어요.
• 지금 필요한 돈은 추정값이에요. 매수가는 158곳이 주변 빌라 거래의 가운데 값, 54곳이 주변 거래가 적어 같은 구 빌라 시세 가운데 값으로 추정한 값이에요. 전세보증금은 203곳에서 매수가의 56.6%로 가정했어요.
• 대출 한도와 규제지역 세금 차이는 이 금액에 넣지 않았어요. 취득세는 무주택자가 한 채를 사는 경우로 계산했어요.
• 권리산정기준일 뒤에 쪼갠 지분처럼 매물 단위로 입주권이 없는 경우는 구역 단위 분류에 잡히지 않아요.

전세 끼고 살 곳 직접 골라 보기

계산기에서 '전세 끼고(갭)'를 고르면 구역마다 막힌 이유나 지금 필요한 돈, 이주 때 돌려줄 전세금이 나와요. 전세가율이나 매수가를 직접 넣으면 그 값으로 다시 계산해요. 계산 방식은 계산 방법에 정리돼 있어요.

데이터 기준 2026.09.26 · 규정 확인 2026년 10월 · 투자 권유가 아니에요.

자료 출처

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 구역 단계·인가일·사업개요 원문
• 서울 부동산정보광장 실거래가 — 매수가·신축 시세 원문
• 도시 및 주거환경정비법 원문
• 계수·가정 전체와 곳 수 기준: 출처·계산 방법 · 곳 수가 페이지마다 다른 이유
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(토지거래허가구역의 지정) 원문
• 같은 법 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) 원문
• 도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) 원문

다른 데이터 분석

• 서울 자치구별로 입주까지 필요한 현금은 얼마나 다를까
• 전세가율이 10%p 바뀌면 지금 드는 돈은 얼마나 달라질까
• 연소득을 넣으면 입주까지 필요한 현금이 얼마나 늘까 (DSR 40%로 다시 계산)
• 같은 돈으로 재개발과 재건축은 무엇이 다를까: 서울 진행 구역 데이터 비교
• 한 단계에 10년 넘게 머문 서울 정비구역들: 데이터로 본 공통점

내 현금으로 직접 계산해 보기 →

데이터 기준 2026.09.26 · 서울시 정비사업 정보몽땅 등 공개 자료와 이 사이트 계산 엔진의 기본 가정으로 낸 추정이에요. 투자 권유가 아니에요.