데이터 분석

서울 자치구별로 입주까지 필요한 현금은 얼마나 다를까

글·계산: 얼마면 재개발 운영자

데이터 기준 2026.09.26. 이 사이트 계산기가 같은 가정(무주택, 84㎡ 입주, 현금 매수)으로 숫자를 낼 수 있는 서울 정비사업 806곳을 자치구별로 묶었어요. 입주까지 필요한 현금의 가운데 값은 강남구 44.5억, 강북구 4.8억으로 약 9.3배 차이가 났어요. 이 차이는 대부분 처음 사는 값(매수가)에서 나와요. 구별 분담금 가운데 값은 가장 큰 구와 작은 구가 2.3배 차이에 그쳤어요. 전세를 끼고 사서 계약할 때 드는 돈이 2억 이하인 구역은 서울 전체 81곳이고, 그중 은평구·영등포구 두 구에 25곳이 몰려 있어요.

무엇을 어떻게 셌나

대상은 계산기가 '입주까지 총액'을 낼 수 있는 진행 중 구역 806곳이에요. 입주까지 총액은 매수가와 취득세, 추가 분담금, 원시취득세와 중도금 이자를 더하고 입주 때 받는 잔금대출을 뺀 값이에요. 매수가는 구역 반경 300~800m 구축 빌라 실거래 가운데 값이고, 아파트 재건축은 해당 단지 실거래 가운데 값을 써요. 모든 구역에 같은 가정을 넣었으니, 구 사이 차이는 시세와 사업 조건 차이에서 나온 거예요.

서울 전체로 보면 입주까지 총액 가운데 값은 9.6억이에요. 가운데 절반은 6.2억에서 14.7억 사이에 있어요. 매수가 가운데 값은 3.8억, 분담금 가운데 값은 8.6억이에요. 806곳 가운데 630곳은 분담금이 매수가보다 커요. 싸게 산 낡은 빌라일수록 감정가가 낮게 잡혀 새 아파트를 받으려면 더 많이 내야 하거든요.

자치구별 입주까지 필요한 현금

위쪽 세 구는 강남구 44.5억, 서초구 38.2억, 송파구 25.6억이에요. 구역이 8곳 이상인 구 가운데 아래쪽은 강북구 4.8억, 도봉구 5.2억, 구로구 5.8억이에요. 중구는 구역이 5곳뿐이라 순위를 매길 때 빼고 봤어요.

가운데 값만큼 눈여겨볼 건 폭이에요. 서초구는 가운데 절반이 19.9억~56.1억으로 넓게 퍼져 있어요. 양천구도 6.2억~29.8억이라 가운데 값 6.9억 하나로는 설명이 안 돼요. 두 구 모두 아파트 단지 재건축과 빌라형 구역이 섞여 있어요(아파트 단지 비중 서초 65%, 양천 41%). 반대로 도봉구는 4.9억~5.4억, 강북구는 4.6억~5.2억으로 구역끼리 거의 비슷해요.

25개 자치구 한눈에 보기

표를 위에서 아래로 훑으면 매수가 열과 입주까지 가운데 값 열이 거의 같은 순서로 내려가요. 분담금 열은 순서가 들쭉날쭉해요. 이 패턴이 아래 분석의 출발점이에요.

표의 '전세 끼고 계산 가능'은 토지거래허가나 입주권 문제로 막히지 않아 계산기가 전세 낀 매수 금액을 보여 주는 구역 수예요. 아래에서 따로 다뤄요.

현금만으로 입주까지 10억 안에 드는 구역

전세를 끼지 않고 현금으로 사서 입주까지 가는 경우를 기준으로 세어 봤어요. 입주까지 총액이 10억 이하인 구역은 서울 전체 416곳, 15억 이하는 610곳이에요. 첫 화면의 '현금만 10억이면 156곳'은 지금 사면 입주권이 안 나오는 구역, 모아타운 관리지역, 구 평균 시세로 추정한 구역을 뺀 숫자라 이보다 적어요. 10억 이하 구역이 많은 구는 중랑구(67곳), 성북구(55곳), 구로구(37곳), 은평구(33곳) 순이에요. 중랑구·성북구·구로구는 계산 가능한 구역 전부가 10억 안에 들어요.

반대로 강남구·동작구·서초구·성동구·용산구·중구는 10억 이하 구역이 한 곳도 없어요. 이 가운데 동작구와 성동구는 매수가 가운데 값이 각각 5.4억, 5.1억으로 강남·서초보다 훨씬 낮아요. 그런데도 10억을 넘는 건 분담금 가운데 값이 10.9억, 12.6억으로 커서예요. 주변 신축 시세가 20.5억, 23.9억 수준이라 조합원 분양가도 높게 잡혀요. 매수가가 같아도 '어느 동네의 새 아파트를 받느냐'에 따라 입주까지 드는 돈이 달라진다는 점을 보여 줘요.

차이를 만드는 건 분담금보다 매수가

구별 분담금 가운데 값은 서초구 13.9억이 가장 크고 도봉구 5.9억이 가장 작아요. 그런데 입주까지 총액이 가장 큰 강남구의 분담금 가운데 값은 6.3억으로 아래쪽에 있어요. 강남구 구역은 96%가 아파트 단지라 기존 집 감정가가 높게 잡히고, 그만큼 분담금이 줄어서예요. 돈이 적게 드는 게 아니라 처음에 더 많이 내고 들어가는 구조예요.

구역을 아파트 단지와 빌라형으로 나눠 보면 더 분명해요. 분담금 가운데 값은 8.9억과 8.6억으로 거의 같아요. 매수가는 20.7억과 3.3억으로 약 6.2배 차이가 나고, 입주까지 총액도 29.2억과 7.4억으로 벌어져요. 서울에서 입주까지 드는 현금의 크기는 '얼마나 비싼 집을 사서 시작하느냐'로 대부분 정해진다는 뜻이에요.

차이가 생기는 이유: 땅값, 분양가, 단계 구성

구역이 8곳 이상인 24개 구를 놓고, 입주까지 총액 가운데 값의 순위가 다른 지표의 순위와 얼마나 같이 움직이는지(스피어만 순위상관) 계산했어요. 1에 가까울수록 순서가 거의 같아요.

• 매수가 가운데 값: 0.96. 순서가 거의 그대로 겹쳐요. 매수가 가운데 값은 강남구 33.1억, 도봉구 1.6억으로 약 21배예요.
• 주변 신축 아파트 시세: 0.93. 신축 84㎡ 시세 가운데 값은 강남구 45.8억, 도봉구 9.7억이에요. 조합원 분양가가 이 시세를 따라 정해지니, 분양가가 높은 동네는 감정가도 함께 높아야 분담금이 줄어요.
• 공시지가: 0.89. ㎡당 공시지가 가운데 값은 강남구 1,873만원, 강북구 274만원으로 약 6.8배예요. 땅값은 매수가와 감정가 양쪽에 함께 반영돼요.
• 사업시행인가 이후 구역 비중: 0.25. 단계 구성은 순위를 거의 설명하지 못해요.

단계 구성의 영향이 약하다는 건 서울 전체 단계별 가운데 값에서도 보여요. 사업시행인가 이후 구역(113곳)은 11.4억, 조합설립 단계(308곳)는 8.9억, 그 이전 단계(385곳)는 9.6억이에요. 사업시행인가 이후가 조금 높긴 하지만 조합설립 단계는 오히려 그 이전보다 낮아요. 구 사이의 몇 배 차이에 비하면 단계별 차이는 작아요. 송파구(40%)와 동대문구(35%)는 사업시행인가 이후 비중이 비슷하게 높은데 입주까지 가운데 값은 25.6억과 10.1억으로 크게 달라요.

아파트 단지를 빼고 빌라형 구역만 봐도 순서는 크게 바뀌지 않아요. 빌라형만의 가운데 값은 강남구 23.2억, 서초구 19.1억, 송파구 13.8억이고 강북구는 4.8억이에요. 아파트 단지 비중이 차이를 키우긴 하지만, 바탕에는 땅값과 신축 시세 차이가 있어요.

전세 끼고 사면 지금 드는 돈, 구별로 보면

전세를 끼고 사면 계약할 때 드는 돈은 매수가에서 전세금을 빼고 취득세를 더한 값이에요. 다만 806곳 가운데 이 방식이 계산기에서 열리는 곳은 144곳뿐이에요. 토지거래허가로 실거주 2년 의무가 있는 곳이 302곳, 지금 사면 입주권이 없거나 판정이 보류된 곳이 198곳, 모아타운 관리지역처럼 구역 단위 계산 대상이 아닌 곳이 117곳, 주변 거래가 없어 구 평균 시세로 추정한 곳이 45곳이에요.

144곳 가운데 지금 드는 돈이 1억 이하인 곳은 14곳, 2억 이하는 81곳, 3억 이하는 113곳이에요. 2억 이하 기준으로는 은평구 14곳, 영등포구 11곳, 동대문구 9곳, 중랑구 8곳 순이에요. 3억 이하로 넓히면 영등포구 16곳, 은평구 14곳, 마포구 13곳이 많아요. 강남·서초·송파 세 구는 전세 낀 매수가 열린 구역이 합쳐 4곳이고 2억 이하는 없어요. 대부분 아파트 단지 토지거래허가에 걸려 있어서예요.

지금 드는 돈이 적다고 입주까지 드는 돈이 적은 건 아니에요. 이 144곳의 지금 드는 돈 가운데 값은 1.8억이지만, 입주까지 총액 가운데 값은 10.8억이에요. 이주할 때 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하고, 분담금도 따로 내야 해서예요.

이 표를 볼 때 주의할 점

• 매수가는 구역 주변 실거래 가운데 값이라 실제 매물 호가와 다를 수 있어요. 대지지분이 큰 집과 작은 집은 같은 구역에서도 금액이 크게 달라요.
• 감정가와 조합원 분양가는 공시지가와 신축 시세에 작성자가 정한 계수를 곱한 추정이에요. 비례율은 100%로 뒀어요.
• 중개보수, 등기비, 보유세, 양도세, 이사비, 재건축부담금은 빠져 있어요. 시세 상승률은 0%로 봤어요.
• 모아타운 관리지역은 여러 블록을 한 건으로 계산해요. 블록마다 실제 금액은 달라요.
• 구역 수가 적은 구(중구 5곳, 관악구·종로구 각 14곳)는 한두 구역에 따라 가운데 값이 쉽게 움직여요.
• 어느 구가 더 낫다는 평가가 아니에요. 같은 가정에서 필요한 현금의 크기를 비교한 결과이고, 투자 권유가 아니에요.

내 조건으로 다시 계산하려면

계산기에 가진 현금을 넣으면 그 돈으로 가능한 구역 수와 목록이 나와요. 전세 끼고 2억으로 보려면 현금 2억 · 전세 끼고, 현금만으로 입주까지 10억 안에 드는 구역을 보려면 현금 10억 · 현금 매수를 열어 보세요. 자치구 필터를 바꾸면 이 글의 구별 숫자를 직접 따라가 볼 수 있어요. 매수가·감정가·분양가를 어떻게 잡았는지는 출처와 계산 방법에 정리해 뒀어요.

자료 출처

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 구역 단계·인가일·사업개요 원문
• 서울 부동산정보광장 실거래가 — 매수가·신축 시세 원문
• 도시 및 주거환경정비법 원문
• 계수·가정 전체와 곳 수 기준: 출처·계산 방법 · 곳 수가 페이지마다 다른 이유
• 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 원문

다른 데이터 분석

• 전세가율이 10%p 바뀌면 지금 드는 돈은 얼마나 달라질까
• 연소득을 넣으면 입주까지 필요한 현금이 얼마나 늘까 (DSR 40%로 다시 계산)
• 같은 돈으로 재개발과 재건축은 무엇이 다를까: 서울 진행 구역 데이터 비교
• 한 단계에 10년 넘게 머문 서울 정비구역들: 데이터로 본 공통점
• 토지거래허가 이후, 서울에서 전세 끼고 살 수 있는 정비구역은 얼마나 남았나

내 현금으로 직접 계산해 보기 →

데이터 기준 2026.09.26 · 서울시 정비사업 정보몽땅 등 공개 자료와 이 사이트 계산 엔진의 기본 가정으로 낸 추정이에요. 투자 권유가 아니에요.