데이터 분석

연소득을 넣으면 입주까지 필요한 현금이 얼마나 늘까 (DSR 40%로 다시 계산)

글·계산: 얼마면 재개발 운영자

데이터 기준 2026.09.26. 계산기 기본 설정(무주택, 84㎡ 입주, 입주권이 나오는 구역만)에서 입주까지 총액이 계산되는 서울 정비구역 334곳을 연소득 칸을 비운 채로 한 번, 4천만원·6천만원·9천만원·1.2억원을 넣고 네 번 더 돌렸어요. 연소득 4천만원이면 입주 잔금대출이 모든 구역에서 1.9억으로 묶여요. 현금만으로 살 때 입주까지 필요한 현금의 가운데 값은 10.5억에서 12.8억으로 늘고, 현금 5억으로 입주까지 감당되는 곳은 12곳에서 0곳이 돼요. 연소득 9천만원부터는 차이가 빠르게 줄고, 1.2억원이면 미입력과 거의 같아요. 전세 끼고 1억으로 살 수 있는 곳은 소득과 상관없이 20곳 그대로였어요. 다만 그 구역들의 입주까지 총액 가운데 값은 5.7억에서 8.8억까지 벌어졌어요.

잔금대출 한도는 세 값 가운데 가장 작은 값이에요

재개발·재건축에서 입주 때는 분담금 잔액을 치르고 새 아파트를 담보로 잔금대출을 받아요. 계산기는 이 대출을 세 한도 가운데 가장 작은 값으로 잡아요. 첫째는 LTV 40%예요. 신축 시세의 40%까지만 빌려줘요. 둘째는 가격 구간 한도예요. 시세 15억 이하 6억, 15억 초과~25억 4억, 25억 초과 2억이에요. 셋째가 DSR 40%인데, 연소득을 넣어야 계산에 들어가요. 한도 숫자는 2025년 10월 16일 시행된 대책 이후의 현행 기준이에요.

연소득을 비워 두면 앞의 두 한도만 남아요. 이때 334곳 가운데 신축 시세 15억 이하 153곳은 시세의 40%가 한도예요. 15억 초과~25억 146곳은 4억, 25억 초과 35곳은 2억이에요. 잔금대출 가운데 값은 4.0억이고, 딱 4억인 구역이 149곳으로 가장 많아요.

DSR은 1년에 갚는 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못하게 하는 규칙이에요. 계산기는 30년 원리금균등 상환을 가정하고, 금리는 기본 4.5%에 스트레스 금리 3%p를 더한 7.5%로 한도를 계산해요. 스트레스 금리는 한도를 정할 때만 쓰고, 실제 이자 계산은 4.5% 그대로예요. 7.5%·30년이면 1억을 빌릴 때 월 상환액이 약 69.9만원이에요. 연소득 4천만원이면 월 상한이 133.3만원이라 한도가 1.91억이 나와요. 같은 식으로 6천만원은 2.86억, 9천만원은 4.29억, 1.2억원은 5.72억이에요.

거꾸로 보면 이래요. 가격 구간 한도 4억을 다 받으려면 연소득이 약 8,391만원 필요해요. 6억은 약 1억 2,586만원, 2억은 약 4,195만원이에요. 연소득이 이보다 적으면 규제상 한도가 남아 있어도 소득 때문에 덜 빌리게 되고, 모자란 만큼 입주 때 현금을 더 내야 해요.

숫자 하나로 따라가 보기

신축 시세가 12억인 구역을 가정해 볼게요. 15억 이하라 가격 구간 한도는 6억이고, LTV 40%를 적용하면 4.8억이에요. 둘 중 작은 4.8억이 연소득 미입력일 때의 잔금대출이에요. 이만큼을 7.5%, 30년으로 갚는다고 치면 월 상환액이 약 335.6만원이에요. 이 상환액이 연소득의 40% 안에 들려면 연소득이 약 1억 69만원 있어야 해요.

연소득이 6천만원이면 DSR 한도는 2.86억이에요. 규제상으로는 4.8억까지 되지만 소득 때문에 1.94억을 덜 빌리게 되고, 그 돈은 입주 때 현금으로 내야 해요. 분담금이나 매수가가 하나도 바뀌지 않았는데 필요한 현금이 2억 가까이 늘어나는 거예요. 연소득을 넣지 않은 계산 결과가 실제보다 적게 나올 수 있는 이유가 여기에 있어요.

계약할 때 받는 매수 대출은 상황이 달라요. 빌라 매수 대출은 매수가와 감정가 추정치 × 1.2 가운데 작은 값의 40%까지라 한도 자체가 작아요. 미입력 기준 334곳의 매수 대출 한도 가운데 값은 0.75억이에요. 연소득 4천만원을 넣어도 매수 대출 한도가 줄어든 곳은 57곳이었고, 계약할 때 드는 돈은 가운데 값으로는 변화가 없었고, 가장 많이 늘어난 곳도 1.65억이었어요. 소득은 주로 입주 시점의 숫자를 바꿔요.

현금만으로 살 때: 소득별 결과

아래 표는 현금만 선택하고 연소득만 바꿔 다시 돌린 결과예요. '입주까지 총액'은 매수가와 취득세, 분담금, 원시취득세, 이자를 더하고 잔금대출을 뺀 값이에요.

연소득 4천만원에서는 334곳 모두 잔금대출이 줄었어요. 같은 구역끼리 비교한 입주까지 총액 증가분은 가운데 값 2.1억, 가장 큰 곳은 4.1억이에요. 6천만원이면 299곳에서 대출이 줄고 증가분 가운데 값은 1.2억이에요. 9천만원부터는 양상이 달라져요. 대출이 줄어든 곳이 134곳(40.1%)으로 줄고, 절반 넘는 구역은 총액이 그대로예요. 그래도 위쪽 4분의 1은 0.6억 이상 늘었고, 가장 큰 곳은 1.7억이에요. 시세 15억 이하라 한도가 4억을 넘는 구역들이 여기에 걸려요. 1.2억원이면 17곳만 남고 늘어난 폭도 최대 0.3억이에요.

9천만원에서 대출이 줄어든 구역은 어디서 갈렸는지도 숫자로 확인돼요. DSR 한도 4.29억을 LTV 40%로 되돌리면 신축 시세 10.73억이에요. 시세가 이보다 높고 15억 이하인 구역이 134곳인데, 9천만원에서 대출이 줄어든 곳 수와 정확히 같아요. 15억을 넘는 구역은 가격 구간 한도(4억·2억)가 이미 DSR 한도보다 작아서, 연소득 9천만원이면 소득이 결과를 바꾸지 않아요.

가장 적게 드는 곳의 금액도 움직여요. 미입력일 때 4.3억이던 최저 총액이 4천만원에서 5.9억, 6천만원에서 5.0억이 돼요. 현금 3억으로는 다섯 경우 모두 입주까지 감당되는 곳이 0곳이었어요. 계산기는 이때 가장 적게 드는 곳 금액을 알려 주는데, 그 숫자가 소득에 따라 4.3억, 5.9억, 5.0억으로 바뀌어요.

현금이 몇 억이면 열리나

소득에 따른 차이는 6억~8억 구간에서 가장 커요. 현금 6억이면 미입력 76곳, 9천만원 40곳, 6천만원 13곳, 4천만원 2곳이에요. 7억이면 120곳, 84곳, 19곳, 13곳이고요. 10억에 이르면 156곳, 153곳, 131곳, 105곳으로 간격이 좁아져요. 연소득 4천만원이면 현금이 10억 있어도 105곳이라, 미입력 상태의 7억(120곳)에도 못 미쳐요.

연소득 칸을 비워 두면 계산기는 DSR을 빼고 계산하는 대신, 결과 아래에 '연소득 미입력 → DSR 미반영'이라는 안내와 함께 그 잔금대출을 받으려면 연소득이 얼마 필요한지를 적어 줘요. 연소득 1.2억원의 DSR 한도 5.72억은 334곳 가운데 317곳에서 규제 한도보다 커서, 표의 미입력 줄과 1.2억원 줄은 곳 수가 같아요. 미입력 결과는 '소득이 충분히 높은 사람'의 결과에 가까워요.

전세 끼고 1억: 곳 수는 그대로, 총액은 달라져요

전세를 끼고 사면 계산기는 매수 때 은행 대출을 쓰지 않는다고 봐요. 지금 드는 돈이 매수가에서 전세금을 빼고 취득세를 더한 값이라 소득이 끼어들 자리가 없어요. 그래서 1억으로 살 수 있는 곳은 다섯 경우 모두 20곳이었어요. 이 가운데 14곳은 입주까지 총액이 계산되고, 6곳은 입주 시점이나 신축 시세 자료가 부족해 빠져요.

• 연소득 미입력: 20곳 · 입주까지 총액 4.8~11.7억, 가운데 값 5.7억 · 7억 이하 11곳
• 연소득 4천만원: 20곳 · 입주까지 총액 6.3~13.8억, 가운데 값 8.8억 · 7억 이하 2곳
• 연소득 6천만원: 20곳 · 입주까지 총액 5.3~12.8억, 가운데 값 7.8억 · 7억 이하 3곳
• 연소득 9천만원: 20곳 · 입주까지 총액 4.8~11.7억, 가운데 값 6.4억 · 7억 이하 10곳
• 연소득 1.2억원: 20곳 · 입주까지 총액 4.8~11.7억, 가운데 값 5.7억 · 7억 이하 11곳

입주 때 잔금대출에는 DSR이 그대로 붙어요. 같은 14곳을 놓고 보면 총액 증가분 가운데 값이 4천만원 2.7억, 6천만원 1.8억, 9천만원 0.3억이에요. 1.2억원에서는 14곳 모두 변화가 없었어요. 계산기 결과 카드의 '③ 입주까지 총액' 칸에 보이는 범위가 위 목록의 숫자예요. 계약할 때 1억이면 되는 구역이라도, 연소득 4천만원이면 입주까지 7억 이하로 끝나는 곳이 11곳에서 2곳으로 줄어요. 지금 드는 돈만 보고 고르면 입주 때 큰 차이를 현금으로 메워야 할 수 있어요.

소득 계산에서 빠진 것

• 대출 한도는 현행 규제(2025.10.16~) 기준이에요. 입주는 대부분 몇 년 뒤라, 그때 규제가 바뀌면 결과도 달라져요.
• 기존 대출이 없다고 가정했어요. 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 DSR 한도가 더 작아져요.
• 30년 원리금균등, 금리 4.5% + 스트레스 3%p는 계산기 가정이에요. 은행마다 만기와 금리 유형, 소득 인정 방식이 달라 실제 한도는 차이가 나요.
• 연소득은 대출 심사에 잡히는 소득을 넣는 칸이에요. 공동 차주로 소득을 합칠 수 있는지, 어떤 소득을 인정하는지는 은행 심사에 따라 달라요.
• 이주비 대출과 중도금 대출은 DSR에서 빠진다고 봤어요. 잔금대출에만 DSR을 적용했어요.
• 기본 설정은 입주권이 나오는 구역만 세고, 구 평균 시세로 추정한 구역과 모아타운은 빼요. 그래서 대상이 334곳이에요.
• 시세 상승률은 0%로 두었고 중개보수, 등기비, 보유세는 계산에 없어요.
• 특정 구역을 고르라는 글이 아니에요. 같은 가정에서 소득이 결과를 얼마나 바꾸는지 본 추정이고, 투자 권유가 아니에요.

내 소득 넣어 보기

계산기 주소에 연소득(만원 단위)을 붙이면 같은 조건을 바로 열 수 있어요. 현금만 5억 · 연소득 미입력과 현금만 5억 · 연소득 4천만원을 나란히 열어 보면 곳 수가 12곳에서 0곳으로 바뀌어요. 전세 끼고는 1억 · 연소득 미입력과 1억 · 연소득 6천만원을 비교해 보세요. 곳 수는 같고 '③ 입주까지 총액' 범위만 달라져요. 대출 가정과 출처는 출처와 계산 방법에 있어요.

자료 출처

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 구역 단계·인가일·사업개요 원문
• 서울 부동산정보광장 실거래가 — 매수가·신축 시세 원문
• 도시 및 주거환경정비법 원문
• 계수·가정 전체와 곳 수 기준: 출처·계산 방법 · 곳 수가 페이지마다 다른 이유
• 은행업감독규정(DSR·LTV 기준) 원문

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데이터 기준 2026.09.26 · 서울시 정비사업 정보몽땅 등 공개 자료와 이 사이트 계산 엔진의 기본 가정으로 낸 추정이에요. 투자 권유가 아니에요.