데이터 분석

전세가율이 10%p 바뀌면 지금 드는 돈은 얼마나 달라질까

글·계산: 얼마면 재개발 운영자

데이터 기준 2026.09.26. 전세 끼고 살 수 있는 서울 정비구역 144곳에서 전세가율만 기본 가정보다 10%p 올리고 내려 봤어요. 계약할 때 드는 돈의 가운데 값은 기본 1.8억에서 10%p 낮으면 2.2억, 10%p 높으면 1.4억이 돼요. 그 사이에서 90곳이 1억·2억·3억 가운데 적어도 한 선을 넘나들어요. 반면 입주까지 총액의 가운데 값은 10.7억에서 10.8억으로 0.1억 남짓 움직이는 데 그쳐요. 전세가율은 돈을 내는 시점을 바꿀 뿐, 낼 돈의 크기는 거의 바꾸지 못해요.

계산 방식: 사이트 공식을 그대로 다시 돌렸어요

전세 끼고 사는 경우 계산기가 보여 주는 '지금 드는 돈'은 매수가 − 전세금 + 취득세예요. 전세금은 매수가 × 전세가율로 잡아요. 기본 전세가율은 서울 연립·다세대 평균 56.6%(2026.3)이고, 도봉 83.7%, 강서 76.6%, 금천 70.3%, 종로 65.6%는 자치구 값을 써요. 취득세는 무주택 기준 6억 이하 1%, 6~9억 구간 비례, 9억 초과 3%에 지방교육세를 붙인 세율이에요.

이 식을 파이썬으로 옮긴 뒤, 기본 전세가율에서 다시 계산한 값을 계산기 결과와 맞춰 봤어요. 매수가가 있는 806곳 전부에서 지금 드는 돈이 소수점 끝자리까지 같았고, 입주까지 총액도 모두 0.1억 반올림 단위 안에서 일치했어요. 그다음 각 구역의 기본 전세가율에 −10%p와 +10%p를 적용했어요.

대상은 토지거래허가, 입주권 제한, 추정 시세에 걸리지 않아 계산기가 전세 낀 매수 금액을 보여 주는 144곳이에요. 이 가운데 139곳이 서울 평균 56.6%를 기본값으로 써요. 이들의 매수가 가운데 값은 4.0억이에요.

취득세는 이 계산에서 작은 몫이에요. 144곳의 취득세 가운데 값은 440만원이에요. 111곳이 매수가 6억 이하라 세율이 1.1%(지방교육세 포함)에 머물러서예요. 전세가율을 아무리 바꿔도 취득세는 그대로라, 지금 드는 돈의 변화는 전부 전세금 차이에서 나와요.

10%p면 매수가의 10%만큼 움직여요

식에서 전세가율이 들어가는 곳은 전세금 하나뿐이고, 취득세는 매수가로만 정해져요. 그래서 전세가율이 10%p 오르면 지금 드는 돈은 정확히 매수가의 10%만큼 줄어요. 매수가 4억짜리 빌라를 예로 들면 취득세는 440만원이에요. 전세가율 46.6%면 전세금 1.86억, 지금 드는 돈 2.18억이에요. 56.6%면 2.26억과 1.78억, 66.6%면 2.66억과 1.38억이 돼요.

144곳 전체로 보면 10%p당 변화 폭의 가운데 값은 0.4억이에요. 매수가 3억 이하 구역(37곳)은 2,425만원, 3~5억(57곳)은 3,895만원, 5억 초과(50곳)는 7,725만원이에요. 낡은 빌라는 실제 전세가율이 평균보다 낮은 경우가 많아서, 가정보다 10%p 낮은 전세가 흔한 일이라는 점도 감안해야 해요.

변화 폭은 구역마다 꽤 달라요. 가장 작은 곳은 10%p당 1,650만원이고, 가장 큰 곳은 약 3.6억이에요. 매수가가 높은 아파트 단지에 가까울수록 같은 10%p가 몇 억 원이 되기도 해요. 그래서 비싼 구역일수록 '전세가 얼마에 맞춰지느냐'가 계약 때 필요한 돈을 크게 흔들어요.

1억·2억·3억 선을 넘나드는 구역

가장 크게 흔들리는 건 1억 선이에요. 기본 가정에서 1억 이하는 14곳인데, 전세가율이 10%p 높으면 35곳으로 늘고 10%p 낮으면 4곳으로 줄어요. 2억 선에서는 62곳에서 104곳까지 움직이고, 42곳이 이 범위 안에서 선을 넘나들어요. 3억 선은 상대적으로 덜 흔들려요(102곳~121곳). 매수가가 낮은 구역이 지금 드는 돈 1억~2억 사이에 몰려 있어서, 같은 10%p라도 낮은 선에서 영향이 커요.

이렇게 낮은 선이 많이 흔들리는 건 분포 때문이에요. 기본 가정에서 지금 드는 돈이 1억~2억 사이인 구역이 67곳으로 전체의 절반 가까이 돼요. 전세가율이 10%p 오르면 이 무리가 통째로 아래로 내려와 1억~1.5억 구간이 32곳에서 46곳으로 늘어요. 10%p 내리면 반대로 2억 넘는 구역이 63곳에서 82곳으로 늘어요.

거꾸로 계산해 보면 이렇게 돼요. 각 구역에서 지금 드는 돈이 1억 이하가 되려면 전세가율이 얼마여야 하는지 구하면 가운데 값은 76.1%예요. 2억 이하는 51.1%예요. 서울 연립·다세대 평균이 56.6%이니, 2억 선은 평균 수준 전세로 맞출 수 있지만 1억 선은 절반의 구역에서 평균보다 19.5%p 넘게 높은 전세가 있어야 닿는다는 뜻이에요.

토지거래허가 등으로 계산기에서 전세 낀 매수가 막힌 곳까지 넣어 806곳 전부에 같은 식을 돌려도 모양은 같아요. 1억 이하는 80곳, 167곳, 279곳으로 움직이고, 10%p당 변화 폭 가운데 값은 0.38억이에요. 다만 이 곳들은 실제로는 전세를 끼고 살 수 없는 구역이 많아 참고용이에요.

입주까지 드는 돈이 거의 그대로인 이유

전세금은 빌린 돈이에요. 재개발·재건축 구역은 이주와 철거를 거치니, 이주할 때 세입자에게 전세금을 그대로 돌려줘야 해요. 전세가율이 높아 지금 덜 낸 만큼 이주 때 더 내야 해요. 계산기는 이 돈을 이주비 대출(감정가와 조합원 분양가 중 큰 값의 40%, 6억 한도)로 먼저 메우고, 모자란 부분은 현금으로 봐요.

그래서 입주까지 총액은 전세가율에 거의 반응하지 않아요. 전세가율을 −10%p에서 +10%p로 바꿨을 때 144곳 중 120곳은 총액 차이가 0.1억 이하였고, 가장 큰 곳도 0.3억이었어요. 그 사이 지금 드는 돈은 가운데 값 기준 0.8억 움직였어요. 입주까지 총액 가운데 값(10.8억)의 약 7.4%에 해당하는 금액이 '지금'과 '이주 때' 사이를 오가는 셈이에요.

총액이 조금이라도 바뀐 곳은 모두 전세가율이 높을수록 늘었어요(114곳, 줄어든 곳 0곳). 전세금이 커지면 이주 때 돌려줄 돈을 메우려고 이주비 대출을 더 받게 되고, 그 이자(연 4.5%, 착공에서 준공까지 가운데 값 2.98년)가 붙기 때문이에요. 또 전세가율 +10%p에서는 32곳에서 전세금이 이주비 대출 한도를 넘어, 이주 때 현금으로 메울 돈이 생겨요.

입주까지 총액에서 지금 드는 돈이 차지하는 비중을 보면 흐름이 더 잘 보여요. 기본 가정에서 가운데 값은 19.2%이고, 전세가율이 10%p 낮으면 23.5%, 높으면 14.9%예요. 나머지는 이주와 입주 때 나가요. 계약 시점 금액만 보고 예산을 잡으면 이주 때 큰 돈이 한꺼번에 필요해질 수 있어요.

세 시점으로 나눠 예산 짜기

계산기는 전세 낀 매수를 세 시점으로 나눠 보여 줘요. 첫째는 계약할 때 드는 돈이에요. 매수가에서 전세금을 빼고 취득세를 더해요. 둘째는 이주할 때 드는 돈이에요. 세입자에게 돌려줄 전세금에서 이주비 대출을 뺀 금액이에요. 셋째는 입주까지 드는 돈 전체예요. 여기에는 분담금, 원시취득세, 중도금 이자, 이주비 대출 이자가 더해지고 입주 때 받는 잔금대출이 빠져요.

전세가율이 바꾸는 건 첫째와 둘째 사이의 배분이에요. 전세가율을 높게 잡으면 첫째가 줄고 둘째가 늘어요. 낮게 잡으면 첫째가 늘고 둘째가 줄어요. 셋째는 이주비 대출 이자만큼만 조금 움직여요. 그러니 계약 시점 금액이 가진 현금 안에 들어온다고 해서 끝난 계산이 아니에요. 이주 시점까지 남은 기간 동안 그 차이를 어떻게 마련할지도 함께 따져 봐야 해요.

이주 시점은 사업 단계에 따라 몇 년 뒤가 될 수도, 십 년 넘게 뒤가 될 수도 있어요. 그 사이 전세 시세가 바뀌면 세입자를 새로 들일 때 보증금이 달라지고, 이주 때 돌려줄 금액도 달라져요. 이 글의 계산은 지금 시점 전세가율 하나로 끝까지 가는 단순화라는 점을 기억해 주세요.

전세가율 가정의 한계

• 전세가율은 구 단위 평균 가정이에요. 실제 전세금은 집마다 다르고, 노후 빌라는 평균보다 낮은 경우가 많아요. 계산기 리포트에서 실제 전세금을 넣어 보는 게 가장 정확해요.
• ±10%p는 민감도를 보려고 정한 폭이에요. 실제 전세가율이 이 범위 밖에 있는 집도 있어요.
• 취득세는 무주택 1주택 취득 기준이에요. 다주택이면 세율이 크게 올라 지금 드는 돈도 늘어나요.
• 이주비 대출은 조합마다 기준이 달라요. 감정가만 기준으로 삼는 조합이 많아 실제 한도는 계산보다 작을 수 있고, 그러면 이주 때 현금 부담이 더 커져요.
• 중개보수, 등기비, 보유세, 양도세는 빠져 있어요. 시세 상승률은 0%로 봤어요.
• 특정 구역을 사라는 뜻이 아니에요. 같은 가정에서 금액이 어떻게 움직이는지 본 계산이고, 투자 권유가 아니에요.

계산기에서 전세가율 바꿔 보기

계산기에서 전세가율을 직접 바꿔 볼 수 있어요. 현금 2억 · 기본 전세가율과 현금 2억 · 전세가율 66.6%, 현금 2억 · 전세가율 46.6%를 차례로 열면 구역 수가 어떻게 달라지는지 보여요. 이 경우 자치구별 값 대신 모든 구역에 같은 전세가율이 들어가요. 각 구역 리포트의 계산식에는 지금, 이주 때, 입주까지 세 단계 금액이 나뉘어 나와요. 가정과 출처는 출처와 계산 방법에 있어요.

자료 출처

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 구역 단계·인가일·사업개요 원문
• 서울 부동산정보광장 실거래가 — 매수가·신축 시세 원문
• 도시 및 주거환경정비법 원문
• 계수·가정 전체와 곳 수 기준: 출처·계산 방법 · 곳 수가 페이지마다 다른 이유
• 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE) 전세가율 원문

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데이터 기준 2026.09.26 · 서울시 정비사업 정보몽땅 등 공개 자료와 이 사이트 계산 엔진의 기본 가정으로 낸 추정이에요. 투자 권유가 아니에요.