증산5구역, 사업시행인가 13년 만에 철거를 앞둔 재개발

사업시행인가 뒤 10년 넘게 걸린 이유

정보몽땅 기록으로 정비구역 지정 2010.12.09, 조합설립인가 2012.03.20, 사업시행인가 2013.06.13, 관리처분인가 2023.09.26이에요. 시공자는 2017.05.27에 롯데건설로 정해졌어요.

2023년 기사에 따르면 조합은 2018년 1월 조합원 분양신청을 받은 뒤 사업시행계획을 바꾸면서 2023년 조합원 재분양을 다시 받았어요. 연서중학교 이전부지 일조권 문제로 층수를 3개 층 줄여야 하는 상황도 있었어요.

관리처분계획에 적용된 비례율은 99.94%였어요.

정보몽땅에는 구역 112,573㎡에 토지등소유자 975명, 조합원 871명이 올라 있어요. 추진위원회는 2011.10.07에 승인됐어요. 시공자는 2024년 4월 롯데건설로 정해졌고, 조합설립 변경인가는 2024년 6월과 2025년 11월에 났어요. 두 번 모두 동의율은 82.54%예요.

2013년 사업시행인가라 열려 있는 예외

서울 재개발은 관리처분인가 뒤 산 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 예외는 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 처음 신청한 구역이에요. 증산5구역은 사업시행인가가 2013.06.13에 났으니 신청도 그 전이라 이 예외에 들어가요. 그래서 이 사이트는 입주권 판정을 가능으로 둬요. 이주가 시작돼 세입자가 없으니 전세를 끼고 사는 계산은 하지 않아요. 구역 대표 거래의 대지 3.3㎡당 중간값은 9,008만, 최근 12개월 거래는 31건이에요.

최근 3개월 거래는 2건이에요.

착공 전 남은 일과 준공 범위

이주·철거 단계에 들어선 지 3년 2개월이에요. 서울에서 지금 이 단계에 있는 18곳이 머문 기간은 중간값으로 3년 4개월이에요.

준공까지 걸릴 시간을 범위로 보면 2030.07~2033.03, 중간값 2031.07이에요. 철거가 끝나고 착공 신고가 나는 시점이 다음 확인 지점이에요.

증산역까지 걸어서 8분이고 광화문까지 직선거리는 6.1km예요. 가재울 뉴타운과 수색·증산 뉴타운이 이어지는 자리라, 몇 년 뒤 이 일대가 새 아파트 단지로 둘러싸이는 그림이에요.

권리산정기준일은 2010.12.09예요. 구역 안 높낮이 차이가 41m, 10° 넘는 땅이 13%고 낡은 건물들의 평균 나이는 42년이에요. 직선거리로 여의도 7.5km, 강남역 14.4km예요. 은평구 41개 구역 가운데 이주·철거 단계는 3곳이에요.