재개발재개발사업
낡은 집이 많고 도로·공원 같은 기반시설도 부족한 동네를 통째로 허물고 새 단지로 다시 짓는 사업이에요.
땅이나 건물 중 하나만 가져도 조합원이 될 수 있어서 빌라 한 채로 새 아파트를 노리는 길로 많이 찾아요. 대신 구역 지정부터 입주까지 10년을 넘기는 곳이 흔해요.
예: 구역 안 빌라를 관리처분계획인가 전에 사서 등기하면, 나중에 새 아파트 한 채를 배정받을 권리가 생겨요.
근거: 도시정비법 제2조제2호나목
용어집
비례율, 권리산정기준일… 재개발 말이 막힐 때
기사에서 「관리처분 전 매수」나 「비례율 하락」이 나오면 그게 내 돈에 무슨 뜻인지 바로 와닿지 않아요. 재개발·재건축에서 자주 마주치는 말 77개를 골라 뜻과 함께 돈과 시기에 어떤 영향을 주는지 적었어요.
예에 나오는 숫자는 계산을 보여 주려고 넣은 가상의 값이에요. 구역 이름이 나오는 예만 사이트 자료에서 가져왔어요.
사업 종류
이름이 비슷해도 법과 규칙이 달라요. 무엇을 따르는 사업인지부터 알아야 입주권 규칙이 보여요.
재건축재건축사업
도로 같은 기반시설은 괜찮은데 건물이 낡은 아파트 단지를 허물고 다시 짓는 사업이에요.
땅과 건물을 함께 가진 사람만 조합원이 돼요. 서울은 투기과열지구라 조합설립인가가 난 뒤에 사면 원칙적으로 입주권이 나오지 않아요(10년 보유·5년 거주 1주택 매도 같은 예외가 있어요).
예: 조합설립인가가 난 재건축 아파트를 지금 사면, 새 아파트 대신 돈으로 정산받는 쪽이 될 수 있어요.
근거: 도시정비법 제2조제2호다목 · 도시정비법 제39조제2항
가로주택정비사업가로주택
넓은 도로로 둘러싸인 작은 블록 안의 낡은 주택을 모아 다시 짓는 소규모 사업이에요.
구역이 작아 절차가 짧은 편이에요. 하지만 조합설립인가 뒤에 산 사람은 조합원이 될 수 없어서 언제 등기했는지가 입주권을 가려요.
예: 같은 블록 빌라라도 조합설립인가 전에 등기를 마친 집과 그 뒤에 산 집은 결과가 달라요.
소규모재건축사업
규모가 작은 낡은 공동주택 단지를 다시 짓는 사업이에요. 일반 재건축과 달리 소규모주택정비법을 따라요.
절차는 줄지만 투기과열지구에서 조합설립인가 뒤 매수자가 조합원이 될 수 없는 규칙은 같아요.
예: 한두 동짜리 오래된 연립 단지가 이 방식으로 추진되는 경우가 많아요.
소규모재개발사업
역세권이나 준공업지역의 작은 면적을 다시 개발하는 소규모 사업이에요.
역 가까운 곳이 대상이라 입지 장점이 있어요. 다만 서울에서 진행된 사례가 아직 적어서 단계별 기간 통계를 그대로 대입하기는 어려워요.
같이 보면재개발10년 안 준공 가능성
모아주택·모아타운소규모주택정비 관리지역
가로주택·소규모재건축 같은 작은 사업 여러 개를 한 관리지역 안에서 묶어 계획하는 방식이에요. 모아타운은 서울시가 붙인 이름이에요.
관리지역 안에서도 사업구역(블록)마다 조합과 분담금, 입주권 판정이 따로예요. 그래서 이 사이트는 관리지역 전체로 낸 금액을 참고값으로만 보여 줘요.
예: 같은 모아타운 안에서 1구역은 조합설립인가가 났고 3구역은 아직이라면, 1구역 매물은 지금 사도 조합원이 될 수 없어요.
근거: 소규모주택정비법 제43조의2
신속통합기획신통기획
서울시가 정비계획을 세우는 단계부터 공공 기획을 붙여, 구역 지정까지 걸리는 시간을 줄이려는 제도예요.
후보지가 되면 값이 먼저 움직이는 일이 많아요. 토지거래허가구역으로 묶이는 경우가 많아 전세를 끼고 사기 어려워요.
예: 신통 후보지 빌라를 사려면 구청 허가를 먼저 받아야 하고 산 뒤에는 직접 들어가 살아야 해요.
근거: 서울시 정책(법 조항이 아니에요)
공공재개발
LH나 SH 같은 공공기관이 시행자로 들어오는 재개발이에요.
용적률을 더 받는 대신 공공 몫 주택이 늘어나요. 사업 계획과 시공사 선정을 공공기관이 이끌어서, 조합이 혼자 끌고 가는 사업과 일정을 따로 봐야 해요.
근거: 도시정비법 제2조제2호나목
재정비촉진지구뉴타운
여러 정비구역을 넓게 묶어 도로·학교 같은 기반시설을 함께 계획하는 지구예요. 흔히 뉴타운이라고 불러요.
지구 안 촉진구역들은 각자 조합을 꾸려 따로 진행해요. 같은 뉴타운 이름을 달고 있어도 구역마다 속도가 크게 달라요.
예: 노량진 재정비촉진지구 안에서도 노량진6구역은 착공했고 노량진1구역은 관리처분인가 단계예요(2026년 11월 사이트 자료).
근거: 도시재정비 촉진을 위한 특별법
같이 보면정비구역10년 안 준공 가능성
정비구역구역
정비사업을 하겠다고 고시한 땅의 경계예요.
경계 안에 있어야 조합원이 될 수 있어요. 같은 동네라도 길 하나 건너 경계 밖이면 사업과 상관없는 집이에요. 검색창에 동과 번지를 넣으면 그 필지가 어느 구역 안인지 찾아 줘요.
근거: 도시정비법 제8조
진행 단계
단계 이름은 곧 시간표예요. 어느 단계냐에 따라 지금 사도 조합원이 되는지, 입주까지 몇 년 남았는지가 갈려요.
기본계획도시·주거환경정비기본계획
서울시가 10년 단위로 어디를 어떤 방향으로 정비할지 큰 틀을 정한 계획이에요.
내 집의 권리를 바로 정하진 않아요. 그래도 용적률이나 높이 기준이 여기서 바뀌면 구역마다 사업성이 달라져요.
예: 기본계획에서 높이 기준이 풀리면, 이미 계획을 세운 구역도 층수를 올리려고 정비계획을 바꾸곤 해요.
근거: 도시정비법 제4조
정비구역 지정정비계획 결정
구역 경계와 용적률, 세대수 같은 정비계획을 정하고 구역으로 고시하는 단계예요.
이 고시가 나야 사업이 법적으로 시작돼요. 주민공람 공고와 지정 고시는 날짜가 달라서, 공람 날을 지정일로 착각하기 쉬워요.
예: 이 사이트도 9월호 리포트에서 주민공람 공고일을 지정일로 실었다가 바로잡았어요. 오류 수정 기록에 남겨 뒀어요.
근거: 도시정비법 제8조 · 도시정비법 제15조
추진위원회 승인추진위
조합을 만들기 전에 토지등소유자 과반수 동의로 꾸린 준비 모임을 구청이 승인하는 단계예요.
재건축도 이 단계에서 사면 입주권을 받을 수 있어요. 조합설립인가 전에 등기를 마쳐야 하고, 권리산정기준일은 따로 따져 봐야 해요. 서울 기록으로는 여기서 조합설립인가까지 보통 3년이 걸렸어요.
예: 추진위 단계 재건축 아파트를 샀고 다음 해에 조합설립인가가 났다면, 인가 전에 등기를 마쳤는지가 관건이에요.
근거: 도시정비법 제31조
조합설립인가
토지등소유자 동의를 모아 정비사업 조합을 법인으로 세우는 단계예요. 재개발은 토지등소유자 4분의 3 이상, 토지면적 2분의 1 이상이 동의해야 해요.
서울에서 재건축·가로주택은 이 인가 뒤에 산 사람이 조합원이 될 수 없어요. 매수 시점을 가르는 날짜예요.
근거: 도시정비법 제35조 · 도시정비법 제39조제2항
사업시행계획인가사업시행인가
건물 배치와 세대수, 공사 계획 같은 사업 내용을 구청이 인가하는 단계예요.
사업의 큰 그림이 굳는 때라 준공까지 갈 확률이 눈에 띄게 올라가요. 서울 기록으로 조합설립인가에서 여기까지 중간값은 4년 1개월이었어요.
근거: 도시정비법 제50조
같이 보면관리처분계획인가10년 안 준공 가능성
관리처분계획인가관리처분인가
조합원마다 기존 집의 값과 새 아파트 배정, 분담금을 정한 계획을 인가받는 단계예요.
재개발은 이 인가 전까지 사서 등기해야 조합원이 될 수 있어요. 내 분담금이 처음으로 구체적인 숫자로 나오는 때이기도 해요. 서울 기록으로 사업시행인가에서 여기까지는 보통 2년 4개월이 걸렸어요.
근거: 도시정비법 제74조
이주·철거
관리처분인가 뒤 주민이 집을 비우고 건물을 허무는 단계예요.
전세를 끼고 산 사람은 이때 세입자에게 전세금을 돌려줘야 해요. 이주비 대출로 모자라는 만큼은 현금으로 마련해야 해요.
예: 전세 2억을 끼고 샀는데 이주비 대출이 1.6억까지 나온다면, 4,000만 원은 따로 준비해야 해요.
근거: 도시정비법 제81조
착공·일반분양
공사를 시작하고 조합원 몫을 뺀 집을 일반에 분양하는 단계예요.
일반분양 수입은 사업비를 메우는 데 쓰여요. 그래서 일반분양가가 오르면 조합원 분담금이 줄어드는 쪽으로 움직여요.
근거: 주택공급에 관한 규칙(일반분양 절차)
준공인가·입주준공
공사가 끝나 구청 준공인가를 받고 입주하는 단계예요.
입주할 때 남은 분담금과 잔금을 치러야 해요. 이 사이트 입주까지 현금은 이때 받을 수 있는 잔금대출을 뺀 값이에요.
근거: 도시정비법 제83조
이전고시
새 아파트의 소유권을 조합원에게 넘긴다고 알리는 고시예요.
이전고시가 나야 새 집 등기를 할 수 있어요. 입주하고도 등기를 한동안 못 하는 기간이 생기면 대출·매도 일정이 밀려요.
예: 입주는 끝났는데 이전고시가 늦어 등기가 몇 달 밀리는 단지가 있어요.
근거: 도시정비법 제86조
청산·조합 해산청산금
이전고시 뒤 조합이 조합원과 돈을 정산하고 문을 닫는 마지막 단계예요.
종전 집 값과 새 집 값의 차이를 청산금으로 주고받고, 사업비가 남으면 돌려받고 모자라면 더 내요. 청산금이 확정되기 전까지는 정산이 끝난 게 아니에요.
근거: 도시정비법 제89조
정비구역 해제일몰제
정해진 기간 안에 다음 단계로 못 가면 구역 지정을 풀 수 있게 한 제도예요.
구역이 풀리면 사업이 처음으로 돌아가고 기대감으로 붙은 값도 빠질 수 있어요. 오래 멈춘 구역은 이 위험을 함께 봐야 해요.
예: 추진위 승인 뒤 몇 년째 조합을 세우지 못한 구역은 해제 대상이 될 수 있어요.
근거: 도시정비법 제20조
같이 보면정비구역 지정10년 안 준공 가능성
재건축진단옛 안전진단
아파트를 다시 지을 필요가 있을 만큼 낡았는지 따지는 진단이에요.
통과해야 재건축을 이어 갈 수 있어요. 2025년 법 개정으로 이름이 바뀌었고, 사업시행계획인가 전까지만 받으면 돼서 진단 결과를 기다리지 않고 추진위·조합 절차를 먼저 밟을 수 있어요.
근거: 도시정비법 제12조
조합원 자격과 입주권
같은 집이라도 언제 샀는지, 무엇을 더 가졌는지에 따라 새 아파트를 받는 사람이 되기도 하고 현금으로 정산받기도 해요.
토지등소유자
구역 안 땅이나 건물을 가진 사람이에요. 재개발은 둘 중 하나만, 재건축은 둘 다 가져야 해당돼요.
조합설립 동의율을 셀 때 기준이 되는 사람들이에요. 소유자가 많을수록 동의를 모으기 어려워져요.
예: 정비사업 정보몽땅에는 노량진1구역 토지등소유자가 1,081명, 조합원이 962명으로 올라 있어요. 소유자가 모두 조합원이 되는 건 아니에요.
근거: 도시정비법 제2조제9호
조합원
조합에 들어가 새 아파트를 배정받을 권리를 가진 토지등소유자예요.
조합원이어야 일반분양보다 낮은 조합원 분양가로 새 집을 받아요.
예: 여러 사람이 집 한 채를 함께 가졌다면 그중 한 사람만 대표 조합원이 돼요.
근거: 도시정비법 제39조제1항
입주권조합원입주권
관리처분계획인가로 생긴, 조합원이 새 아파트를 받을 권리예요.
화면의 「입주권 대상(추정) / 입주권 대상 아님(추정)」은 지금 사서 조합원이 될 수 있는지를 뜻해요. 대상이 아니면 입주까지 금액은 내지 않아요. 관리처분인가 뒤에 사는 입주권은 집이 아니라 권리라서 세금 계산 방식도 집과 달라요.
근거: 소득세법 제88조제9호
같이 보면분양권조합원 지위양도 제한금액 미정
분양권
일반분양 청약에 당첨돼 생긴, 새 집을 받을 권리예요.
조합원 입주권과 달리 분담금이 없고 분양가를 내요. 입주권이 안 나오는 단지에서 새 아파트를 원하면 이쪽을 알아봐요.
예: 조합설립인가 뒤라 입주권이 없는 재건축이라면, 같은 단지 일반분양 청약이 다른 길이 될 수 있어요.
근거: 소득세법 제88조제10호
권리산정기준일
분양받을 권리를 따지는 기준이 되는 날이에요.
이날 뒤에 땅을 나누거나 다세대를 새로 지어 생긴 집은 입주권이 안 나올 수 있어요. 신축 빌라를 볼 때 사용승인일과 이 날짜부터 견줘 봐야 해요.
예: 기준일이 2022년 1월인 구역에서 2023년에 지은 빌라를 샀다면 분양 대상에서 빠질 수 있어요.
근거: 도시정비법 제77조
조합원 지위양도 제한
투기과열지구에서 일정 단계 뒤에 산 사람은 조합원 자리를 넘겨받지 못하게 한 규칙이에요.
재건축·가로주택은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가가 기준선이에요. 서울은 2025년 10월 16일부터 전역이 투기과열지구라 모든 구역에 걸려요.
예: 파는 사람이 10년 넘게 갖고 5년 넘게 산 1주택이면 예외로 조합원 자리가 넘어갈 수 있어요. 재개발은 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 신청한 구역이면 관리처분계획인가 뒤에도 이 제한을 받지 않아요(부칙). 인가일이 아니라 신청일이 기준이라 오래된 재개발 구역은 사업시행인가 신청일부터 확인해야 해요.
근거: 도시정비법 제39조제2항 · 도시정비법 부칙〈법률 제14943호, 2017.10.24〉 제2조(2018년 1월 25일 시행 뒤 사업시행인가를 신청한 재개발부터 적용) · 소규모주택정비법 제24조
지분 쪼개기
단독주택을 허물고 다세대를 짓거나 땅을 나눠서 소유자 수를 늘리는 일이에요.
조합원이 늘면 한 사람 몫이 줄어 사업성이 떨어져요. 그래서 권리산정기준일 뒤에 쪼갠 지분은 여러 개라도 한 사람 몫으로 묶어요.
예: 단독주택 한 채를 기준일 뒤 다세대 8세대로 지었다면, 1명 몫으로만 볼 수 있어요.
근거: 도시정비법 제77조
다물권자
한 구역 안에 집이나 땅을 여러 개 가진 사람이에요.
원칙은 한 세대에 새 집 한 채예요. 같은 구역에서 하나를 더 사도 입주권이 늘지 않을 수 있어요.
예: 같은 구역 빌라 두 채를 가진 세대도 원칙적으로 새 아파트는 한 채만 받아요(1+1 같은 예외가 있어요).
근거: 도시정비법 제76조제1항제6호
1+1 분양
기존 집의 값이나 면적이 충분하면 새 집을 두 채 받을 수 있게 한 예외예요. 그중 한 채는 60㎡ 이하예요.
작은 쪽 집은 이전고시 뒤 3년 동안 팔 수 없어요. 집이 두 채가 되면서 보유세와 양도세 계산도 달라져요.
예: 넓은 단독주택을 가진 조합원이 84㎡와 59㎡를 함께 받는 경우예요.
재당첨 제한
투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 정해진 사람은 5년 동안 다른 정비사업 분양 신청을 못 하게 한 규칙이에요.
최근 5년 안에 다른 구역에서 분양대상자가 됐다면, 지금 보는 구역 입주권이 막힐 수 있어요. 재개픽의 「최근 분양대상자 선정 연도」 칸이 이 규칙을 따져요.
예: 2022년에 다른 구역 분양대상자로 정해졌다면 2027년까지는 서울 다른 정비사업 분양 신청이 막힐 수 있어요.
근거: 도시정비법 제72조제6항
현금청산
분양 신청을 안 했거나 분양 대상에서 빠진 사람이 새 집 대신 돈으로 정산받는 것이에요.
청산 금액은 감정평가로 정해져서 시세보다 낮게 느껴질 수 있어요. 입주권이 없는 매물을 웃돈 주고 사면 그 웃돈을 잃을 수 있어요.
예: 조합설립인가 뒤 산 서울 재건축 아파트는 조합원 자격이 없어 현금청산 대상이 될 수 있어요.
근거: 도시정비법 제73조
투기과열지구
집값이 크게 오를 우려가 있는 곳을 정부가 지정해 대출·청약·전매를 묶는 지역이에요.
정비사업에서는 지위양도 제한과 재당첨 제한이 이 지정을 따라와요. 서울은 2025년 10월 16일부터 전역이 지정돼 있어요.
예: 투기과열지구 밖 재건축이었다면 조합설립인가 뒤에 사도 조합원이 될 수 있어요.
근거: 주택법 제63조
토지거래허가구역토허
일정 면적을 넘는 땅이나 집을 살 때 구청 허가를 먼저 받아야 하는 지역이에요.
주거용은 허가를 받아 산 뒤 2년 동안 실거주해야 해서 전세를 끼고 사는 길이 막혀요. 서울 아파트 단지와 신속통합기획 후보지 상당수가 여기에 걸려 있고, 이런 구역은 「전세 끼고」 금액을 비워 둬요.
수용·매도청구
재개발은 동의하지 않은 소유자의 땅을 법에 따라 수용하고 재건축은 매도청구로 사들일 수 있어요.
끝까지 반대해도 감정평가 금액으로 넘기게 될 수 있어요. 버티면 더 받는다는 말은 보장되지 않아요.
예: 재건축 조합설립에 동의하지 않은 소유자를 상대로 조합이 매도청구 소송을 내기도 해요.
근거: 도시정비법 제63조 · 도시정비법 제64조
돈과 세금
계약할 때, 이주할 때, 입주할 때 세 번 큰돈이 나가요. 그 돈을 정하는 숫자들이에요.
종전자산평가액감정평가액
관리처분 때 조합원이 가진 기존 집과 땅의 값을 감정평가로 매긴 금액이에요.
여기에 비례율을 곱한 권리가액이 분담금 계산의 출발점이에요. 시세와 다르게 나오는 경우가 많아요.
예: 시세 6억에 산 빌라라도 종전자산평가액은 그보다 낮게 나올 수 있어요. 그 차이가 곧 웃돈(프리미엄)이에요.
근거: 도시정비법 제74조
비례율
사업이 끝났을 때 새 집·상가 가치에서 사업비를 빼고 남는 몫이 조합원 기존 자산 총액의 몇 %인지 나타낸 비율이에요.
100%보다 내려가면 권리가액이 줄어 분담금이 늘어요. 공사비가 오르면 비례율이 내려가요.
예: 종전자산평가액 4억에 비례율 110%면 권리가액은 4.4억이에요. 비례율이 90%로 내려가면 3.6억이 돼요.
근거: 법에 정의된 말은 아니에요. 관리처분계획에서 계산해요.
권리가액
종전자산평가액에 비례율을 곱한 값이에요. 새 아파트를 받을 때 내 몫으로 인정받는 금액이에요.
조합원 분양가에서 이 값을 뺀 만큼이 분담금이에요.
예: 권리가액 4.4억, 조합원 분양가 9억이면 분담금은 4.6억이에요.
조합원 분양가
조합원이 새 아파트를 받을 때 매겨지는 값이에요. 보통 일반분양가보다 낮아요.
분담금을 정하는 두 숫자 가운데 하나예요. 이 사이트는 공식 값이 없으면 주변 새 아파트 시세로 추정하고, 재개픽 「사업 가정」에서 신축 시세 대비 %로 바꿔 넣어 볼 수 있어요.
분담금추가분담금
새 아파트를 받으려고 조합원이 더 내는 돈이에요. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 값이고 마이너스면 돌려받아요.
입주까지 드는 돈 가운데 가장 크게 흔들리는 항목이에요. 공사비와 일반분양가에 따라 억 단위로 바뀔 수 있어서 이 사이트도 추정으로만 보여 줘요.
예: 같은 구역이라도 큰 집을 가진 조합원은 분담금이 적고 작은 지분을 가진 조합원은 많이 내요.
근거: 도시정비법 제74조
프리미엄피, 웃돈
매매가에서 감정평가액(또는 권리가액)을 뺀 웃돈이에요.
프리미엄은 나중에 돌려받는 돈이 아니에요. 「지금 얼마면 된다」는 말에는 분담금이 빠져 있는 경우가 많아요.
예: 감정평가액 3억짜리 빌라를 5억에 샀다면 프리미엄은 2억이에요.
이주비 대출
이주할 때 조합이 금융기관과 연결해 주는 대출이에요. 보통 종전자산평가액의 일정 비율까지 나와요.
전세를 끼고 산 사람은 이 돈으로 세입자 전세금을 돌려줘요. 집이 여러 채면 한도가 줄어 모자라는 돈이 커질 수 있어요.
예: 전세 2억에 이주비 대출이 1.6억이면 4,000만 원을 따로 마련해야 해요.
잔금대출
입주할 때 남은 분담금과 잔금을 치르려고 새 아파트를 담보로 받는 대출이에요.
이 사이트 입주까지 현금은 이 대출을 한도까지 받는다고 보고 뺀 값이에요. 대출 규제가 바뀌면 필요한 현금도 달라져요.
예: 같은 구역이라도 재개픽에 연소득을 넣으면 DSR 한도 때문에 입주까지 현금이 늘어날 수 있어요.
갭 투자전세 끼고 사기
매매가에서 전세금을 뺀 돈만 내고 집을 사는 방식이에요.
처음 드는 돈은 작지만 이주 때 전세금을 돌려줘야 해요. 토지거래허가구역에서는 이 방식이 막혀요.
예: 매수가 5억, 전세 3억이면 계약할 때 2억에 취득세를 더한 돈이 들어요.
전세가율
매매가 대비 전세금 비율이에요.
높을수록 전세 끼고 살 때 지금 드는 돈이 줄어요. 반대로 전세가가 내려가면 다음 세입자를 받을 때 차액을 메워야 해요.
예: 매매 5억, 전세 3억이면 전세가율은 60%예요.
취득세
집이나 권리를 살 때 내는 지방세예요. 집값과 이미 가진 집 수에 따라 세율이 달라요.
이 사이트 「지금 필요한 돈」에 들어가는 항목이에요. 집이 여러 채면 중과세율이 붙어 차이가 커져요.
예: 같은 빌라라도 무주택자가 살 때와 2주택자가 살 때 취득세가 몇 배씩 차이 날 수 있어요.
근거: 지방세법 제11조 · 지방세법 제13조의2
같이 보면지금 필요한 돈
재건축부담금재건축초과이익환수
재건축으로 집값이 일정 기준보다 많이 오르면 그 이익의 일부를 국가가 거둬 가는 부담금이에요.
재개발에는 없고 재건축에만 있어요. 이 사이트 금액에는 넣지 않아서 재건축 금액은 실제보다 적게 나올 수 있어요.
예: 재건축 구역의 입주까지 현금은 부담금이 빠진 만큼 재개발보다 적게 보일 수 있어요.
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조
개별공시지가공시지가
정부가 해마다 필지마다 공시하는 ㎡당 땅값이에요.
이 사이트는 공시지가로 내 지분 값을 추정해 분담금을 계산해요. 실제 감정평가액과는 차이가 날 수 있어요.
예: 공시지가가 ㎡당 500만 원이고 대지지분이 30㎡면, 공시지가로 본 땅값은 1.5억이에요.
근거: 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조
대지지분
공동주택 한 채가 가진 땅의 몫이에요.
정비사업에서는 결국 땅의 몫이 권리가액을 좌우하는 편이에요. 실거래 순위도 대지지분 3.3㎡당 값으로 견줘요.
예: 같은 4억 빌라라도 대지지분이 15㎡인 집과 25㎡인 집은 3.3㎡당 값이 크게 달라요.
공사비3.3㎡당 공사비
시공사와 계약하는 건축비예요. 흔히 연면적 3.3㎡당 금액으로 견줘요.
공사비가 오르면 총사업비가 커져 비례율이 내려가고 분담금이 늘어요.
예: 마천1구역 조합은 총공사비를 약 1조8,309억 원, 3.3㎡당 931만 원으로 잡았어요. 아직 계약 전 조합 추산이에요.
기부채납
사업의 대가로 도로나 공원, 공공시설 부지를 지자체에 내놓는 것이에요.
많이 내놓을수록 용적률을 더 받지만 조합원이 쓸 땅은 그만큼 줄어요.
예: 공원 부지를 내놓는 대신 용적률을 올려 세대수를 늘리는 식이에요.
근거: 도시정비법 제97조
사업 규모와 계획
세대수가 늘면 일반분양 수입이 늘고 분담금은 줄어드는 쪽으로 움직여요. 그 크기를 정하는 말들이에요.
용적률
대지 면적 대비 건물 바닥면적 합계의 비율이에요.
높을수록 지을 수 있는 집이 많아져 일반분양 물량과 사업성이 커져요.
예: 대지 1,000㎡에 용적률 250%면 바닥면적 합계 2,500㎡까지 지을 수 있어요.
근거: 국토계획법 제78조
건폐율
대지 면적 대비 건물이 땅을 덮는 면적의 비율이에요.
같은 용적률이라도 건폐율을 낮추면 건물은 높아지고 동 사이는 넓어져요.
예: 대지 1,000㎡에 건폐율 20%면 건물이 덮는 땅은 200㎡예요.
근거: 국토계획법 제77조
같이 보면용적률
용도지역
땅마다 정한 쓰임새 구분이에요. 주거지역은 제1종·제2종·제3종 일반주거지역 등으로 나뉘어요.
용도지역에 따라 용적률 상한이 달라서 세대수와 사업성이 갈려요.
예: 제2종(7층 이하) 일반주거지역은 층수 제한이 있어 고층으로 짓기 어려워요.
근거: 국토계획법 제36조
종상향
용도지역을 한 단계 위로 올려 용적률을 키우는 것이에요.
세대수가 늘어 사업성이 좋아지지만 계획을 바꾸는 절차에 시간이 걸려요.
예: 제2종 일반주거지역을 제3종으로 올리면 용적률 상한이 높아져 같은 땅에 집을 더 지을 수 있어요.
노후도
구역 안 건물 가운데 오래된 건물이 차지하는 비율이에요.
구역 지정 요건 가운데 하나라서, 노후도가 모자라면 지정이 늦어지거나 어려워져요. 이 사이트는 사용승인연도가 확인된 건물이 20동 이상이고 절반을 넘을 때만 노후도를 보여 줘요.
근거: 도시정비법 시행령 별표 1 · 서울시 도시 및 주거환경정비 조례
동의율
조합설립 같은 단계를 넘으려면 필요한 토지등소유자 동의 비율이에요.
요건에 못 미치면 인가가 나지 않아요. 넉넉히 모았다면 다음 단계로 갈 힘이 있다는 신호로 읽어요.
예: 노량진4구역은 조합설립 동의율이 75.85%로 등록돼 있어요. 재개발 요건인 75%를 조금 넘긴 숫자예요.
근거: 도시정비법 제35조
사용승인사용승인일
건물을 다 지은 뒤 구청이 사용해도 된다고 승인하는 것이에요. 날짜가 건축물대장에 남아요.
사용승인일로 건물 나이를 세고 권리산정기준일 뒤에 지은 신축인지도 가려요.
예: 신축 빌라의 사용승인일이 권리산정기준일보다 늦으면 입주권이 문제 될 수 있어요.
근거: 건축법 제22조
시공사 선정시공자
조합이 건물을 지을 건설사를 입찰로 고르는 절차예요.
공사비와 브랜드가 여기서 정해져 분담금과 새 아파트 값에 영향을 줘요. 입찰이 유찰되면 일정이 밀려요.
예: 마천1구역 시공사 입찰 현장설명회에는 2026년 9월 21일 현대건설 한 곳만 와서 유찰됐어요.
근거: 도시정비법 제29조
정비계획 변경
이미 정한 정비계획의 세대수·높이·면적 등을 바꾸는 절차예요.
사업성을 높이려고 바꾸는 경우가 많지만 심의와 고시를 다시 거쳐야 해서 시간이 들어요.
매일 올라오는 소식
거래 신고·토지거래허가·경매 공고는 날마다 새로 올라와요. 날짜가 무엇을 뜻하는지, 그 숫자가 어디까지 말해 주는지 알아야 잘못 읽지 않아요.
경매 최저가최저매각가격
법원이 정한 경매 입찰의 하한이에요. 이보다 낮게 써 내면 입찰이 무효예요.
낙찰가가 아니에요. 낙찰은 가장 높게 써 낸 사람에게 가서 보통 최저가보다 높게 끝나요. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안거나 지분만 사는 물건이면 실제로 드는 돈이 더 늘어요.
예: 감정가 3억, 최저가 2.4억인 빌라라도 낙찰가는 2.4억보다 높을 수 있고, 떠안을 보증금이 있으면 그 돈이 더해져요. 이 사이트가 「최저가가 내 돈 안」이라고만 쓰는 이유예요.
근거: 민사집행법 제97조
같이 보면유찰매각기일조합원 지위양도 제한
유찰
매각기일에 아무도 입찰하지 않아 그 회차 매각이 끝난 거예요. 법원은 최저가를 낮춰 새 매각기일을 잡아요.
유찰이 거듭될수록 최저가가 내려가요. 그만큼 권리관계가 복잡하거나 지분 물건처럼 쓰기 어려운 사정이 있는 경우가 많아요. 값이 내려간 까닭부터 확인해야 해요.
예: 감정가 100%에서 한 번 유찰되면 80%, 두 번이면 64%로 최저가가 내려가는 식이에요.
근거: 민사집행법 제119조
저감률
유찰 한 번에 최저가를 얼마나 낮추는지 정한 비율이에요.
법에 비율이 정해져 있지 않고 법원마다 정해요. 같은 유찰 횟수라도 법원에 따라 최저가가 다르게 내려갈 수 있어요.
예: 이 사이트에 모인 서울 법원 물건은 감정가의 100% → 80% → 64% → 51%처럼 한 번에 20%씩 내려간 기록이 많아요.
근거: 법원 실무(법 조항으로 정한 비율이 없어요)
매각기일입찰일
법원이 경매 물건의 입찰을 받는 날이에요. 법원 공고에 날짜와 시각이 나와요.
매각기일은 변경·연기·취하로 바뀌거나 없어질 수 있어요. 이 사이트는 법원경매정보에 올라온 날짜만 보여 주고, 지난 기일과 목록에서 빠진 물건은 따로 표시해요.
예: 일정 화면의 D-3은 법원 공고상 매각기일까지 사흘 남았다는 뜻이에요. 그날 꼭 열린다는 보장은 아니에요.
근거: 민사집행법 제104조
토지거래허가 건수허가 내역
허가구역 안 땅·집을 사려고 받은 구청 허가가 몇 건인지 센 숫자예요. 이 사이트는 서울부동산정보광장 공개 내역을 매일 모아요.
허가는 계약 전에 받는 단계라 실거래 신고보다 먼저 보여요. 그래도 허가가 거래 성사를 뜻하지는 않아요. 허가 뒤 계약이 안 될 수 있어요. 공개 내역에는 취소·취하된 신청도 섞여 있어서, 이 사이트의 30일 숫자는 허가가 난 주거용만 세요.
예: 「최근 30일 거래허가 7건(주거용)」은 그 구역 경계 안 필지에서 주거용으로 허가가 난 건수예요. 0건이어도 허가구역이 아니라는 뜻은 아니에요.
신고 등록일과 계약일
실거래는 계약한 날(계약일)과 그 거래가 신고돼 자료에 올라온 날(신고 등록일)이 달라요.
신고는 계약일부터 30일 안에 하면 돼서 오늘 올라온 거래가 몇 주 전 계약일 수 있어요. 소식 탭 날짜는 자료에 올라온 날이고, 계약일은 괄호에 따로 적어요.
예: 「새 실거래 1건 · 8.4억(9.29 계약)」이 10.25 소식에 나오면, 9월 29일에 맺은 계약이 10월 25일 자료에서 처음 보였다는 뜻이에요.
해제 거래계약 해제 신고
신고된 거래가 나중에 계약 해제로 다시 신고된 거예요.
해제된 거래는 시세 계산에서 빠져야 해요. 이 사이트는 이미 보여 준 소식을 지우지 않고 「해제됨」으로 표시하고, 지난 소식을 고쳤다는 줄을 따로 남겨요.
예: 지난주 소식의 높은 거래가 해제되면 그 줄에 「해제됨」이 붙고, 필요한 돈 계산도 그 거래를 빼고 다시 해요.
같이 보면신고 등록일과 계약일신고가
신고가최고가 거래
그 단지나 구역에서 지금까지 신고된 값 가운데 가장 높은 거래예요.
한 건으로 시세가 정해지지 않아요. 나중에 해제되는 일도 있어서 이 사이트는 신고가를 알림 제목이나 첫 화면 머리에 쓰지 않아요.
예: 구역 안 거래가 한두 건뿐인 달에는 한 건이 신고가가 돼도 시세가 그만큼 올랐다고 보기 어려워요.
같이 보면해제 거래신고 등록일과 계약일
계산 버전
필요한 돈을 내는 계산 방식에 붙인 꼬리표예요. 계산 방식을 고치면 버전이 바뀌어요.
버전이 바뀐 날에는 시장이 변하지 않아도 필요한 돈이 달라질 수 있어요. 그래서 그날의 변화는 오늘 소식과 알림에서 빼고 「계산 방식 변경」으로 따로 묶어요.
예: 전세 표본을 고르는 기준을 고친 날 30곳의 필요한 돈이 함께 바뀌었다면, 그 30곳은 「새로 살 수 있게 된 곳」에 들어가지 않아요.
이 사이트의 숫자
화면에 나오는 이름 붙은 숫자들이에요. 자세한 가정은 「숫자는 이렇게 냈어요」에 있어요.
지금 필요한 돈
계약하는 날 드는 돈이에요. 전세를 끼면 집값에서 전세금을 빼고 취득세를 더하고, 대출을 끼면 집값과 취득세에서 매수 대출을 빼요.
흔히 말하는 「지금 얼마면 된다」의 숫자예요. 이주·입주 때 드는 돈은 따로 봐야 해요.
예: 매수가 5억, 전세 3억, 취득세가 500만 원이라면 지금 필요한 돈은 2억 500만 원이에요.
입주까지 현금
집값과 세금, 분담금, 이자를 더하고 입주 때 받을 잔금대출을 뺀 돈이에요. 새 아파트에 들어갈 때까지 드는 내 돈 전부예요.
처음 드는 돈이 작아도 이 숫자가 크면 중간에 막힐 수 있어요. 이 사이트가 「살 수 있는 곳」을 고를 때 보는 숫자예요.
10년 안 준공 가능성
서울 사업장들이 단계마다 실제로 걸린 기간을 모아, 지금 단계에서 10년 안에 준공까지 갈 확률을 낸 통계예요.
한 구역을 예측한 값이 아니라 같은 단계 구역들의 흐름이에요. 이미 오래 멈춘 구역은 실제보다 높게 나올 수 있어요.
예: 7월호에서 추진위·구역 지정 단계는 4.8~6.1%, 조합설립인가는 19.4~20.1%, 사업시행인가는 61.2~79.9%였어요.
금액 미정예전 이름 계산 보류
근거가 부족하거나 지금 사면 입주권이 없어서 금액을 내지 않은 상태예요.
0원이나 빈칸이라는 뜻이 아니에요. 거래 표본이 적은 곳이나 입주권이 안 나오는 곳을 금액 목록에 섞지 않으려는 표시예요.
예: 조합설립인가가 난 모아타운 사업구역은 지금 사면 입주권이 원칙적으로 없어서 금액을 내지 않아요.
추정 신뢰
매수가를 낸 실거래 표본이 얼마나 많고 가까운지에 따라 붙이는 높음·보통·낮음 표시예요.
낮을수록 실제 매물 값과 차이가 클 수 있어요. 신뢰가 낮은 곳은 목록의 곳 수에서 빼요.
예: 구역 페이지 맨 위에 「구역 안 빌라 18건 기준 · 믿을 만함: 높음」처럼 나와요.
참고값
구역 하나로 낼 수 없어서 더 넓은 범위의 평균으로 낸 숫자예요.
개별 매물에 그대로 쓰면 안 되는 숫자라, 곳 수와 중간값에서 빼요.
예: 모아타운 관리지역 전체 평균으로 낸 금액이 참고값이에요. 사업구역마다 따로 확인해야 해요.
법 조항은 2026년 10월 현행 기준이에요. 법과 서울시 조례는 자주 바뀌니, 계약 전에는 조합·구청에서 꼭 다시 확인하세요. 이 페이지는 법률 자문이 아니에요.