서대문구 홍제동 298-9 · 도시정비형 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

홍제역 재개발, 조합·시행자 지정 초기

정식 이름 홍제역 역세권활성화 사업

홍제역서대문구 홍제동전세 끼고 사면

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입주까지 현금7.2억잔금대출 뺀 값

예상 입주10~16년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 2억이면 전세를 끼고 매매가 4.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 주변 500m 빌라 매매 34건 가운데 27건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

매수가는 주변 500m 빌라 중간값인 3억 8,000만, 전세가율은 서울 빌라 평균 57%예요. 대출을 끼면 입주까지 6.9억이에요(매수 대출 9,100만 기준).

2025년 9월 조합·시행자 지정 뒤 1년 2개월, 사업시행인가는 2027.5~2030.10쯤으로 봐요.

서대문구에서 4곳이 같은 주변 시세를 써서 전세 끼고 드는 금액이 1.7억으로 같아요. 건물 열에 아홉이 노후·불량으로 분류돼요(90%). 홍제역까지 도보 4분으로 서대문구 구역 가운데 역과 가까운 쪽이에요.

분담금(추정)7.8억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역홍제역 도보 4분3호선

토지등소유자411명구역 면적 42,515㎡

인가 이력

대지 3.3㎡당	4,934만 주변 500m 빌라 34건 중간값(25.11~26.10) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	7,524만 빌라·단독 매매 4건 중간값(25.11~26.05)
기준 매수가	3억 8,000만 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 50.7㎡ 안팎
믿을 만함	보통 구역 밖 주변 거래 34건으로 잡은 값이에요 · 마지막 거래 26.10.12
주변 신축 84㎡	13.4억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 254건 중간값 · 홍제센트럴IPARK·녹번역e편한세상캐슬 등
구역 안 12개월 거래	5건 계약일 기준

확인된 109동 가운데 90%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 10동 있어요.

2025.07.03 (정비구역 지정 고시일 기준) 근거