신월시영, 한국토지신탁이 맡은 3,149가구 재건축의 입주권 판정

조합 대신 신탁사가 맡으면 무엇이 다를까?

신월시영은 2018년 재건축을 추진하기 시작해 2023년 정밀안전진단을 통과했어요. 2025년 8월 7일 정비구역이 지정됐고 같은 해 11월 한국토지신탁이 사업시행자로 지정됐어요.

2026년 초에는 토지등소유자 전체회의를 열고 정비사업위원회를 꾸렸어요.

계획은 지상 12층 2,256가구를 최고 21층 3,149가구로 다시 짓는 안이에요. 용적률은 249.98%예요. 2026년 9월 기사에는 시공사 선정을 두고 현대건설과 대우건설의 2파전이 예고됐다는 내용이 나와요.

정보몽땅에는 날짜가 붙은 단계 기록이 아직 없어요. 단계 표시 조합설립인가는 사업시행자 지정과 같은 칸이에요.

구역은 153,214㎡, 토지등소유자는 2,250명이에요. 낡은 건물 비율이 97%에 이르러 노후도 요건은 넉넉해요.

목록 단계로 본 입주권 판정

나오지 않는다고 봐요. 재건축은 조합설립인가 뒤에 산 사람이 원칙적으로 조합원 지위를 넘겨받지 못해요. 신월시영은 정보몽땅에 인가 날짜가 없지만 목록 단계가 조합설립인가라 날짜 없이 단계만으로 이 규칙을 적용했어요. 신탁방식이면 사업시행자 지정(2025년 11월, 기사)이 그 자리에 해당한다고 보고 있지만 이 부분은 추정이라 신탁사와 구청에 확인이 필요해요.

그래서 '대출 끼고 얼마'라는 숫자를 싣지 않았어요.

조합원이 못 되면 아파트를 사도 새 아파트로 이어지지 않고 현금청산 대상이 될 수 있어요. 그런 집에 매매가와 대출을 넣어 셈한 금액은 입주까지 가는 돈이 아니에요. 최근 1년 아파트 매매 중간값 7.3억은 그래서 참고 시세로만 봐 주세요.

예외는 있어요. 매도인이 10년 보유·5년 거주한 1세대 1주택 매물 같은 경우가 예외예요. 마음에 둔 매물이 여기에 드는지는 계약 전에 매도인 보유·거주 기록으로 따지고, 조합원 지위 승계가 되는지 신탁사에 서면으로 물어보세요.

최근 12개월 매매는 39건, 최근 3개월은 10건이에요. 거래가 이어진다고 해서 그 집에 입주권이 붙어 있다는 뜻은 아니에요.

조합원이 되더라도 준공 때 재건축초과이익환수 부담금이 따로 매겨질 수 있어요. 참고 시세 어디에도 이 돈은 들어 있지 않아요.

시공사·사업시행인가·관리처분이 남은 일정

날짜 붙은 단계 기록이 없어 통계는 넓게 잡혀요. 통계로 본 준공은 2036.07에서 2043.06 사이로 나오고 중간값은 2039.03이에요. 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분이 아직 앞에 남아 있어서 한 단계씩 지날 때마다 이 범위가 좁아져요. 가장 가까운 신정네거리역까지 걸어서 32분으로 잡혀요. 버스를 함께 써야 하는 위치라 출퇴근 동선을 미리 따져 봐야 해요. 이웃 신월7동 1·2구역 재개발도 공항 고도제한 아래에서 진행 중이에요.

직선거리로 여의도는 8.0km, 광화문은 13.9km예요.

계약 전에는 이 매물이 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는 예외인지부터 확인하세요. 신탁방식이라 승계가 되는지는 신탁사와 구청에 직접 물어야 해요. 예외가 아니면 토지거래허가로 2년을 살아야 하는 집을 입주권 없이 사게 돼요. 이미 소유자라면 시공사가 정해진 뒤 나오는 신탁 수수료 포함 추정 분담금을 받아 두세요.