은평구 불광동 227-7 · 도시정비형 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

독바위역세권 재개발, 사업시행인가 초기

독바위역세권은평구 불광동전세 끼고 사면

입주까지 현금7.8억잔금대출 뺀 값

예상 입주6~10년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준 · 인가 뒤 매수분은 입주권 없음

내 돈 3억이면 전세를 끼고 매매가 4.9억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 14건 가운데 9건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

매수가는 구역 안 빌라 14건 중간값인 4억 7,750만, 전세가율은 구역 안 거래로 잰 40%예요. 대출을 끼면 입주까지 7.6억이에요(매수 대출 7,900만 기준).

2026년 4월 사업시행인가 뒤 6개월, 관리처분인가는 2027.8~2030.1쯤으로 봐요.

서울 사업장 기록으로 보면 10년 안 준공 가능성이 72%로 높은 편이에요. 전세를 끼고 살 수 있는 은평구 구역 13곳 가운데 세 번째로 많은 돈이 드는 곳이에요. 독바위역까지 도보 2분으로 은평구 구역 가운데 역과 가까운 쪽이에요.

분담금(추정)6.7억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역독바위역 도보 2분6호선

토지등소유자771명구역 면적 47,788㎡

인가 이력

대지 3.3㎡당	5,034만 구역 안 빌라 14건 중간값(26.05~26.10) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	5,006만 빌라·단독 매매 29건 중간값(25.11~26.10) · 튀는 값 1건 뺌
기준 매수가	4억 7,750만 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 54.6㎡ 안팎
믿을 만함	높음 구역 안 거래 14건으로 잡았어요 · 마지막 거래 26.10.09
빌라 전세	1.8억 전세 60건 중간값 · 임대 54.0㎡
주변 신축 84㎡	11억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 10건 중간값 · 불광롯데캐슬 등
구역 안 12개월 거래	35건 계약일 기준

확인된 164동 가운데 64%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 5동 있어요.