미아동 258번지 일대, 오패산 구릉지에 최고 25층 4,200세대

왜 이렇게 쌀까?

기준 매수가는 구역 안 2015년 이전 준공 빌라 27건의 중간값 2억 2,500만이에요. 대표 거래의 대지 3.3㎡당 중간값은 2,421만으로, 같은 강북구 미아동 130번지 일대보다도 낮아요.

구역 평균 경사가 10.7°, 높낮이 차이가 58m이고 10° 넘는 땅이 52%예요. 비탈이 심하면 걸어 다니기 불편하고 빌라 값도 낮게 형성되기 쉬워요.

재개발로 이 땅에 단지를 앉히면 그 불편이 줄어드는 대신 옹벽과 단지 안 경사로 공사가 커져요.

토지거래허가구역이라 전세를 끼고 살 수 없어요. 대출을 끼고 사면 지금 1.8억이 들고 입주까지 현금은 아직 싣지 않았어요.

번동 148과 함께 확정된 신속통합기획

2025년 2월 서울시는 미아동 258번지 일대와 번동 148번지 일대 신속통합기획을 함께 확정했어요. 두 곳을 합쳐 7,500세대 규모이고 미아동 258번지 일대에는 최고 25층을 적용해요. 구릉지에는 데크길을 만들어 걷기 편하게 한다는 계획이에요. 2026년 5월 28일 정비구역 결정이 고시됐어요. 서울시 자료로 구역 면적은 156,651㎡, 용적률 250%, 공동주택 4,200세대 내외예요. 정비사업 정보몽땅에는 4,236세대로 올라 있어요.

추진위원회 승인은 2026.01.26이고 동의율은 58.66%로 등록돼 있어요. 구역 지정보다 추진위가 먼저 생겼고, 다음은 조합설립이에요.

1년 거래와 노후 건물 비율

최근 12개월 신고 거래는 47건이에요. 서울 다른 재개발 구역처럼 1년 새 크게 오른 흐름은 보이지 않아요. 표본이 적은 분기가 섞여 있어 그림은 흐름 정도로만 보는 게 좋아요.

노후·불량 건물 비율이 94%로 높고 지은 지 10년이 안 된 건물은 3동뿐이에요. 신축 쪼개기 걱정은 다른 신통 구역보다 덜한 편이에요.

조합설립부터 관리처분까지 남은 길

이 사이트 통계로 준공 범위는 2040.01~2047.11이고 중간값은 2043.06이에요. 10년 안 준공 가능성은 7%예요. 조합설립부터 관리처분까지가 모두 남아 있어서예요.

미아역까지는 걸어서 10분이에요. 구역 안 언덕 위쪽 집이라면 실제로는 더 걸려요. 광화문까지 직선거리는 7.6km예요.

바로 옆 미아동 130번지 일대도 함께 움직이고 있어서 두 구역을 같이 보면 이 일대가 어떻게 바뀔지 그림이 잡혀요.

계약서를 쓰기 전에 구청에서 이 구역 권리산정기준일이 정비구역 지정일(2026.05.28)인지 신통 후보지 단계에서 따로 고시된 날짜가 있는지 확인하세요. 같은 구역이라도 언덕 위와 아래는 사는 동안의 불편도 감정평가도 달라요. 입주까지 15년을 넘길 수 있다고 보고 2년 실거주와 대출 이자를 계산해 두세요.