계산기 사용법 · 2편 / 3편

재개발 분담금 계산, 맞벌이 2억으로 돈암6구역 넣어 보니 분담금 9.2억

분담금 9.2억.
성북구 돈암6구역 빌라를 전세 끼고 1.9억에 사면, 입주까지 조합에 이만큼을 더 내야 한다. 은행 잔금대출 4.3억을 받고도 입주까지 내 돈이 10.4억 든다.
'1.9억이면 들어간다'는 말은 맨 앞자리 숫자만 본 것이다.

재개발 계산기 사용법 2편은 지도에서 구역을 고르고, 구역 리포트로 재개발 분담금 계산을 끝까지 따라간다.

B의 조건(전세 끼고 2억 · 무주택 · 연소득 9,000만)을 1편 계산기에 넣으면 93곳이 나온다. 그중 사업이 꽤 진행된 곳 하나를 처음부터 끝까지 눌러 봤다.
계산기는 넣은 연소득을 대출받는 사람의 소득으로 본다. 은행 심사에서 부부 소득을 합치면 배우자 대출도 같이 합쳐지니, 한 사람 소득과 합산 소득을 둘 다 넣어 보자.

STEP 1. 지도에서 구 누르기

① 위쪽 탭 줄에서 '지도'를 누른다.

색이 밝을수록 내 현금으로 갈 수 있는 구역이 많은 구다. 반짝이는 금색 점 하나하나가 내 돈으로 되는 구역(B 조건이면 93곳)이라, 구를 누르기 전에도 어디쯤인지 보인다.
① 구를 누르면 그 구로 확대된다. ② 위쪽 범례에서 역 표시를 켜고 끌 수 있다.

STEP 2. 확대한 지도에서 점 누르기

지도에 찍힌 성북구 구역은 69곳이다. 그중 B의 2억으로 전세 끼고 살 수 있는 곳(금색 테를 두른 파란 점)이 7곳, 진행 중인데 현금이 모자란 곳(회색 점)이 6곳이다.
나머지 56곳은 입주권이 안 나오거나 전세를 낄 수 없는 곳, 모아타운 관리지역(여러 사업구역을 묶은 큰 범위), 이미 끝난 곳이라 계산에서 빠졌다(작은 점).
① '서울 전체'를 누르면 구 지도로 돌아간다. ② +/− 버튼이나 두 손가락으로 확대한다. ③ 점을 누르면 리포트가 열린다. 지도 아래 목록에서 이름을 눌러도 된다.

STEP 3. 재개발 구역 리포트 첫 화면

① 맨 위 표시부터 본다. '입주권 가능'은 지금 사서 등기하면 조합원(새 아파트를 분양받는 원래 주인)이 될 수 있는 단계라는 표시다.
단, 권리산정기준일(지분 쪼개기를 막으려고 정한 날) 뒤에 쪼갠 지분은 안 된다. 재당첨 제한에 걸려도 안 된다.
'입주권 없음'이면 새 집 대신 돈으로 정산받고 끝날 수 있다(현금청산). 그때는 숫자보다 그 이유부터 본다.
돈암6구역은 사업시행인가(2025.7.31) 단계다. 구청이 '이렇게 지어도 된다'고 허락한 단계다.
다음은 관리처분인가(누가 어떤 평형을 얼마에 받는지 확정하는 단계)다. 그 전에 사서 등기까지 마쳐야 입주권이 나온다.
② '이 구역 매물 보기'는 KB부동산을 새 창으로 연다. 돈암6구역 같은 재개발 구역은 구역 위치에 맞춘 지도가 뜨고, 단지가 확인된 재건축 아파트는 그 단지 화면이 바로 뜬다. ③ ☆ 찜은 3편 비교에 쓴다.
④ 탭은 입주 현금 · 입지·생활 · 호재·매물 · 사업·일정 · 규제·요건 다섯 개다.

탭 아래가 타임라인이다.
지금 1.9억(매수가 4.3억 − 전세 2.4억 + 취득세 0.05억), 2031년 무렵 이주 때 추가 현금 없음, 2034년 입주까지 총 10.4억.
'이주 때 추가 없음'은 이주비 대출 2.4억으로 전세금을 돌려준다고 봐서다.
계산기는 이주비 한도를 감정가와 조합원 분양가 중 큰 값의 40%로 잡는다(계산기 가정).
실제 기준은 조합과 은행마다 다르다. 추정 감정가 1.2억만 기준으로 잡으면 이주비 대출은 전세금 2.4억에 한참 못 미친다.
모자란 만큼은 이주 때 내 돈으로 돌려줘야 한다. 나라면 조합에 이주비 기준부터 묻겠다.

STEP 4. 재개발 분담금 계산식 읽기

조금 아래로 내린다.

① 추가 분담금 9.2억 = 조합원 분양가 10.4억 − 권리가액 1.2억.
조합원 분양가는 조합원이 새 84㎡를 받는 값이고, 권리가액은 조합이 내 빌라 값으로 쳐 주는 금액이다(감정가 × 비례율).
매수가에서 권리가액을 뺀 약 3.1억(정확히는 3.15억)이 프리미엄(웃돈)이다.
이 웃돈은 남이 닦아 둔 터에 들어가는 입장료인 셈이고, 새 집 값의 대부분은 분담금으로 다시 낸다.

② 10.4억 카드 아래 '필요 돈 계산식 (갭)'을 누르면 계산이 펼쳐진다.

① 펼치면 세 줄이 나온다. 둘째 줄 '전세 2.4 − 이주비 대출 2.4 = 0.0억'이 앞에서 본 '이주 때 추가 없음'의 근거다.
셋째 줄이 입주까지 총액 계산이다.
매수가·취득세(첫째 줄의 4.3 + 0.05) + 분담금 9.2억 + 원시취득세·중도금 이자·이주비 이자 1.1억 − 잔금대출 4.3억 = 10.4억(0.1억 단위 반올림).
현금으로 샀다면 이주비 이자가 빠져 10.1억이다.

재개발 분담금 계산까지 끝냈다. 그럼 남는 게 있을까? 입주 때 같은 동네 신축 84㎡ 시세(추정)와 비교한 차익은 +0.3억. 시세가 지금 그대로면 거의 없다.

분담금은 9.2억 그대로인데, 연소득 칸을 비우면 입주까지 내 돈이 8.7억이다. B의 9,000만 원을 넣으니 10.4억. 1편의 DSR이 여기서는 1.7억 차이를 만든다.

[궁금한 사람만] 1.1억 중 원시취득세(새 아파트를 받을 때 내는 취득세)가 2,729만 원이다.
중도금 이자가 4,979만 원(분담금 60% × 4.5% × 2년), 나머지가 이주비 대출 이자다.
매수 대출은 받지 않는 쪽이 입주까지 현금이 가장 적게 들어서 0원으로 잡혔다.
중개보수·등기비·보유세·양도세·이사비는 넣지 않았다.

STEP 5. 실제 매물가로 재개발 분담금 계산 다시 하기

'숫자 바꿔 보기'의 칸은 전부 바꿀 수 있다.
① 매수가: STEP 3의 '이 구역 매물 보기'로 확인한 실제 매물가를 넣는다. 계산기 매수가는 주변 빌라 실거래로 잡은 추정이라 호가와 다를 수 있다.
② 비례율: 조합 사업의 수익성을 나타내는 비율이다. 내 감정가에 곱해 권리가액이 되고, 100%면 감정가 그대로다.
'숫자 바꿔 보기' 아래로 더 내리면 '비례율에 따른 결과' 표가 있다. 80~120% 사이에서 분담금이 9.5억~9억으로 움직인다.

B가 본 매물이 5억이라고 치고 넣어 봤다.

① 매수가 칸에 5를 넣으면 옆 표시가 '추정'에서 '초기화'로 바뀐다. 내가 손댄 칸은 이렇게 구분된다.
② 매수가를 바꾸면 전세금 추정도 매수가에 전세가율 56.6%를 곱한 값으로 같이 올라간다. 그래서 지금 필요한 돈은 2.2억, B의 2억보다 0.2억 모자란다.
입주까지 총액은 11.1억, 입주 시 차익은 −0.5억으로 돌아선다.
매물가 7,000만 원 차이로 '살 수 있는 곳'에서 빠진다.

STEP 6. 언제 끝날지

재개발 분담금 계산 다음은 언제 끝나는지다. ① '사업·일정' 탭을 누른다.
② 준공된다면 입주는 2034년 12월쯤(빠르면 2032년 12월, 늦으면 2037년 11월), 10년 안 준공 확률은 67%다.
서울 사업장들이 단계마다 실제로 걸린 기간으로 돌린 통계 추정이다.
아래로 조합설립 동의율 75.84%(법정 기준 75%)와 시공자(롯데건설)가 이어진다.

동의율이 법정 기준(75%)에 가깝다는 건 메모해 둔다. 조합 분위기는 현장에서 따로 들어 봐야 한다.

STEP 7. 분담금 말고 동네도 본다

① '입지·생활' 탭을 누르면 ② 입지 점수가 먼저 나온다.
돈암6구역은 100점 중 71점, 위치가 확인된 진행 중 사업장 880곳 중 상위 33%, 성북구 59곳 중 5위(지도의 69곳과는 세는 범위가 다르다).
가중치는 내가 정한 값이라 참고용으로만 본다.

① 더 내리면 학교·병원·마트까지 거리가 나온다. 매원초 210m(도보 약 4분), 이마트 하월곡점 1.1km. 거리는 직선 기준이다.

B에게 돈암6구역은 지금 2억으로 들어가지는 곳이다. 그런데 입주 전까지 8.4억을 더 모아야 한다.
기초 부을 돈과 골조까지 올릴 돈은 따로다. 재개발 분담금 계산을 끝까지 해 봐야 두 번째 돈이 보인다.

관심 있는 구역 이름으로 리포트를 열어 보세요. 지도에서 점 하나만 누르면 돼요.

다음 편: 출퇴근 시간으로 거르기, 매달 모으는 돈으로 계획 세우기, 찜한 구역 비교, 내 조건 한 장 요약.

계산기 사용법 시리즈 — 1편: 재개발 입주까지 비용, 전세 끼고 1억·연봉 5천이면 5.8억 · 2편 · 3편: 사회초년생 내집마련, 5천만 원·월 150만 원이면 5년 뒤 재개발 51곳

※ 공개 자료로 만든 추정치이고 투자 권유가 아니에요. 매수가·감정가·분양가는 추정값이고, 준공 확률은 해제 구역이 빠진 통계라 조금 후한 숫자예요. 조합 공개 자료와 실제 매물가로 꼭 다시 확인해 주세요. 데이터 기준 2026.9.26(생활 인프라 거리는 2026.10.1). 글 속 인물은 이해를 돕기 위한 가상의 예시예요. 화면은 이 사이트의 실제 화면을 폰 크기로 캡처했어요. 같은 글을 운영자 블로그에도 올려요.