독산2구역, 독산1구역과 같은 날 지정됐지만 주민 조합으로 가는 재개발

조합 방식과 신탁 방식은 무엇이 다를까?

서울시 자료로 독산2구역은 구역면적 86,184㎡에 최고 40층, 공동주택 2,100세대 내외 계획이에요. 2026년 3월 12일 독산1구역과 함께 정비구역으로 지정 고시됐어요.

1구역은 신탁사를 사업시행자로 정해 조합 없이 가고 2구역은 추진위원회(2025.12.12)를 거쳐 조합을 만들었어요. 정비사업 정보몽땅에는 2026년 6월 창립총회와 7월 31일 조합설립 변경인가(동의율 80.13%)가 올라 있어요.

조합 방식은 주민이 직접 결정하는 대신 총회를 자주 거쳐야 하고 신탁 방식은 수수료를 내는 대신 절차가 짧아질 수 있어요. 어느 쪽이 빠를지는 몇 년 뒤 사업시행인가 날짜로 확인하게 될 거예요.

2구역의 정보몽땅 등록값은 구역 86,184㎡, 토지등소유자 883명, 계획 용적률 300%, 최고 40층이에요. 추진위는 78.16%의 동의로 꾸려졌고, 2026년 6월 13일 총회를 거쳐 7월 31일 조합설립 변경인가(동의율 80.13%), 8월 5일 법인등기까지 마쳤어요.

토지거래허가가 바꾼 진입 비용

구역 안 빌라 10건을 줄 세운 중간값 3억 1,750만을 매수가로 썼어요. 표본이 10건 안팎이라 한두 건에 값이 흔들릴 수 있어요.

대지 3.3㎡당 대표 거래 중간값은 4,063만이에요.

토지거래허가로 전세를 끼고 살 수 없으니 대출을 끼고 사는 값을 보여 줘요. 지금 2.6억, 입주까지 6.6억이에요.

매수가 표본 빌라의 전세는 1억 4,383만으로 매수가의 45%예요. 토지거래허가만 아니었다면 전세를 끼고 1억 남짓으로 살 수 있는 구조였다는 뜻이라, 허가 규제가 이 구역 진입 비용을 얼마나 바꿨는지 보여 주는 숫자예요. 대출 이자는 입주 전까지 10년 넘게 내야 하니 금리가 오를 때를 가정해 한 번 더 계산해 두는 게 좋아요.

최근 3개월 거래는 3건이고, 토지거래허가 신청은 2026.08.18 이후 3건이에요.

지은 지 10년 안 된 건물과 권리산정기준일

구역 안 지은 지 10년이 안 된 건물이 19동, 2016년 뒤 지은 대지 15㎡ 이하 빌라 매매가 1건 있어요. 권리산정기준일 뒤 지었거나 지분을 나눈 집은 입주권이 하나로 묶이거나 현금청산 대상이 될 수 있어요.

노후·불량 건물 비율은 77%예요. 지난 1년 신고된 거래는 21건이에요.

낡은 건물들의 평균 나이는 34년, 구역 안 높낮이 차이는 30m예요.

2026년 6월 조합설립, 남은 단계

같은 단계 기록을 이으면 준공은 2037.01~2043.08, 중간값 2039.10으로 나와요. 조합 단계에서 출발하는 통계라 범위가 넓어요.

가장 가까운 역은 금천구청역으로 걸어서 19분이에요. 역과 거리가 있는 편이라 출퇴근 동선은 버스까지 함께 따져 봐야 해요.

조합설립인가는 2026.06.13에 났어요. 같은 건물 안 매매·전세 신고로 보면 전세가 매매가의 55.9%예요. 직선거리로 여의도 6.8km, 강남역 11.8km, 광화문 13.7km고, 금천구 24개 구역 가운데 조합설립인가 단계는 8곳이에요.