용산 산호아파트, 647가구 가운데 일반분양 36가구인 한강변 재건축

일반분양이 적으면 무엇이 달라질까?

계획은 기존 최고 12층 6개 동 554가구를 지하 3층~지상 35층 7개 동 647가구로 다시 짓는 안이에요. 나누면 조합원 534가구, 일반분양 36가구, 임대 73가구, 보류지 4가구예요.

재건축 분담금은 공사비에서 일반분양 수입을 뺀 몫을 조합원이 나눠 내는 구조예요. 분양 수입이 작으면 공사비가 오를 때 메울 곳이 없어요.

2024년 12월 시공사 선정 때 롯데건설이 제시한 공사비는 3,028억원, 3.3㎡당 830만원이에요.

조합원 545명은 토지등소유자 555명과 거의 같은 숫자예요. 조합설립 때 동의율도 99.45%였어요.

관리처분인가 뒤 다시 정할 분담금

용산구청은 2026.08.10 관리처분계획을 인가했고 8월 14일 고시했어요. 분담금은 종후자산 감정평가, 설계 반영, 공사비 산출 뒤 다시 정해지고 최종 금액은 공사비 검증과 총회 의결로 확정돼요. 조합은 '2040 서울시 도시기본계획'을 반영한 정비계획 변경을 거쳐 2027년 2월까지 통합심의 통과를 목표로 하고 이주비 대출 금융기관 선정 등 이주 준비에 들어갔어요. 서울 재건축은 조합설립인가 뒤 매수자가 원칙적으로 조합원이 될 수 없어서 이 사이트는 지금 필요한 돈 칸을 '해당 없음'으로 둬요. 아파트 매매 중간값은 24억이에요.

추진위원회는 2005.03.10에 승인됐어요(동의율 58.19%). 조합설립인가는 2017.08.31, 사업시행인가는 2024.03.29예요. 추진위에서 관리처분까지 21년이 넘게 걸렸고, 그 가운데 12년 반이 조합을 세우는 데 들었어요.

재건축초과이익환수 부담금도 남은 숙제예요. 준공 무렵 매겨지는 돈이라 지금 숫자에는 없어요.

준공 범위와 조합원 승계 요건

서울 사업장 기록으로 낸 준공 범위는 2031.02~2033.09, 중간값은 2032.03이에요. 10년 안 준공 가능성은 94%로 높게 나와요.

마포역까지 걸어서 16분, 여의도까지 직선거리는 2.6km예요. 한강 바로 앞 원효로4가 자리라 근처 풍전·원효로4가 가로주택 같은 소규모 사업지도 함께 움직이고 있어요.

지금 산호아파트를 사서 조합원이 되려면 매도인이 1세대 1주택·10년 보유·5년 거주 같은 예외 요건을 갖춰야 해요. 그렇지 않으면 새 아파트 대신 현금청산으로 끝날 수 있어요. 분담금이 다시 정해지기 전이라 매도인이 받은 최신 안내문과 이주비 대출 조건을 받아 보는 게 숫자를 확인하는 가장 빠른 길이에요.

최근 12개월 구역 안 매매는 17건, 전용 3.3㎡당 대표 거래 중간값은 9,862만이에요. 아파트 매매 17건의 중간값은 24억이고, 기준 매수가 표본은 23건이에요. 토지거래허가 신청은 2026.08.18 뒤 2건이었어요.

평균 경사가 3.7°에 그치는 평지예요. 직선거리로 여의도는 2.6km, 광화문은 4.8km, 강남역은 7.8km예요.