출처·계산 방법
이 계산기는 어떤 자료로, 어떻게 계산하나
서울에서 진행 중인 정비사업마다 '입주까지 내 돈'을 공개 자료와 몇 가지 가정으로 추정해요. 어떤 숫자가 어디서 왔고, 무엇을 가정했고, 무엇을 빼고 계산했는지 여기에 모두 적어 둬요.
계산하는 세 가지 숫자
- ① 지금 — 계약할 때 드는 돈. 전세 끼고면 매수가 − 전세금 + 취득세, 현금이면 매수가 + 취득세 − 매수 대출.
- ② 이주 때 — 철거 전 세입자에게 돌려줄 전세금에서 이주비 대출을 뺀 돈.
- ③ 입주까지 총액 — 매수가·취득세 + 분담금 + 원시취득세·중도금 이자·(이주비 이자) − 입주 잔금대출.
데이터 출처
| 자료 | 쓰는 곳 | 기준 | 링크 |
|---|---|---|---|
| 서울시 정비사업 정보몽땅 | 사업장 목록·사업개요·추진경과(단계별 인가일·시공자·동의율) | 수집 2026.09.26 | 원문 |
| 서울시 신속통합기획·모아타운 현황 | 신통기획·모아타운 대상지와 취소 현황 | 2026.3~7 기준 | 원문 |
| 국토교통부 실거래가(서울 부동산정보광장) | 구역 주변 빌라 매수가, 주변 신축 아파트 시세 | 계약 2025.10.1~2026.9.26 | 원문 |
| 개별공시지가 · 서울 도시계획포털 연속지적도 | 감정가(권리가액) 추정, 필지 좌표 | 수집 2026.9 | 원문 |
| 국가법령정보센터 | 도시정비법·소규모주택정비법·서울시 조례(입주권·재당첨·동의율) | 현행본 확인 2026.9 | 원문 |
| 통계청 행정구역 경계 · OpenStreetMap | 지도(자치구 경계·한강), 지하철역·노선 | 확인 2026.9 | 원문 |
| 언론 보도·구청 고시 | 정보몽땅보다 늦게 반영되는 인가·시공사 보완, 월간 리포트 원문 링크 | 월간 리포트마다 표기 | – |
데이터는 매달 갱신해요. 지금 화면의 기준일은 2026.09.26이에요.
계산 방법과 가정
- 매수가: 구역 반경 300~800m 구축 빌라(아파트 재건축은 해당 단지) 실거래 중앙값. 주변 거래가 적으면 같은 구 다른 구역의 중앙값을 쓰고 '구 평균 시세로 추정'으로 표시해요.
- 입주 때 신축 시세: 반경 1.5km 안 2016년 이후 준공 아파트 같은 평형 실거래 중앙값. 비교 거래가 10건 미만이면 차익을 내지 않아요.
- 감정가·권리가액: 빌라는 대지지분 × 공시지가 × 1.4(매수가의 95% 상한), 아파트는 × 1.35(시세의 75% 상한). 권리가액 = 감정가 × 비례율(기본 100%). 계수는 작성자 가정값이에요.
- 조합원 분양가: 신축 시세가 높을수록 낮아지는 비율(신축 시세의 75%→42%)로 추정. 작성자 가정값이에요.
- 대출: 현행 규제(2025.10.16~) 기준. 입주 잔금대출 LTV 40%와 가격 구간 한도, 연소득을 넣으면 DSR 40%(30년 원리금균등, 스트레스 금리 +3%p). 2주택 이상은 주택담보대출 0으로 봐요.
- 전세가율: 서울 연립·다세대 평균 56.6%(2026.3), 도봉·강서·금천·종로는 구별 값. 직접 바꿀 수 있어요.
- 이주비 대출: 감정가와 조합원 분양가 중 큰 값의 40%(6억 한도)로 가정해요. 실제로는 감정가 기준인 조합이 많아 더 적게 나올 수 있어요.
- 중도금 이자: 분담금의 60% × 연 4.5% × 2년.
- 입주 시점·준공 확률: 서울 사업장의 실제 인가일로 단계별 소요 기간을 낸 생존분석(카플란-마이어)과 몬테카를로 4,000회. 해제된 구역이 빠져 있어 다소 낙관적이에요.
- 토지거래허가 구역: 실거주 의무가 있어 '전세 끼고' 곳 수에서 빼요.
계산에 넣지 않은 것
중개보수·등기비·보유세(재산세·종부세)·양도세·이사비·재건축부담금·생애최초 취득세 감면은 계산에 없어요. 시세 상승률은 기본 0%예요.
정확도 점검
- 시공사 기록이 없는 진행 구역 30곳을 무작위로 골라 기사와 대조했더니 11곳은 이미 시공사를 뽑은 상태였어요. 확인된 곳은 데이터에 보강했어요.
- 최근 1년 인가 날짜 30건을 대조해 판정 가능한 16건 중 13건이 일치했어요. 어긋난 3건(착공·준공)은 '확인 중'으로 표시해요.
- 월간 리포트는 실리는 인가 전부를 원문(기사·고시)과 대조하고 링크를 달아요.
오류 알리기
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모든 숫자는 공개 자료로 만든 추정치이고 투자 권유가 아니에요. 사기 전에 조합·구청 공고와 실제 매물가를 꼭 확인해 주세요.